文/周敏超 福建联合信诚律师事务所
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保证金是《担保法》明确规定的担保方式。 根据保证金的性质，可分为违约保证金、合同保证金、终止保证金、合同保证金、凭证保证金等多种类型。 根据《担保法》及相关司法解释的规定，当事人可以约定一方向另一方支付保证金，作为债权的担保。 债务人履行债务后，保证金应当冲抵价款或者追回。 支付定金方未履行约定债务的，无权要求返还定金； 收到保证金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还保证金。 缴纳保证金后，支付保证金的一方可以按照合同规定以损失保证金为代价解除主合同，收到保证金的一方可以以返还双倍保证金的代价解除主合同。 在房屋买卖合同纠纷中，当事人普遍约定定金条款，定金性质的认定可能成为争议焦点。 以合同解除为例，司法实践中，合同和解与违约的区别并不明确。 在真实案例中，买卖双方在《房产买卖协议》中约定：“违约责任：1、甲、乙双方签订本协议后，双方不得半途反悔。如果甲方反悔，中途，立即通知乙方、丙方（房产中介），并自解除合同之日起三日内，将乙方缴纳的定金及乙方缴纳的购房款（不含利息）加倍乙方中途反悔的，应立即书面通知甲方、丙方，甲方应自乙方反悔之日起三日内将乙方已支付的货款（不计利息）退还给乙方。协议，但定金归甲方所有。
“协议中约定的订金是否被视为解除订金还是违约行为，关系到整个案件的走向。 1、“半途悔改”的法律解释涉及解除订金的情况。订金条款中，经常出现“半途悔改”的表述“合同中途悔改”的表述并不是严格的法律语言表达，而是一种口语表达，在具体案件中，原告与被告往往会产生理解上的争议。一、关于“悔罪”的理解，根据《现代汉语词典》的解释，悔罪是指放弃原来的协议、条约、合同等，违反合同。是指撕毁双方约定的协议、条约、合同等。因此，遗憾与违约的法律含义等同，应理解为合同的终止。 其次，关于“中途”的理解。 《合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满，当事人不行使的，右消除。 《中途岛》明确了合同当事人行使解除合同权的期限。 有人认为“中途”应理解为合同规定的履约期限届满之前。 还有人认为“中途”应解释为合同完成之前。 合同的目的合同的实现有赖于各方的履行。 合同约定的履约期限是为了督促合同当事人按照合同约定履行合同。 解除保证金的目的是为了方便当事人在合同目的完全实现之前自由解除合同。 与“中途”结合 从字面上看，“中途”可以解释为合同完成之前。 但对方在守约方全面履行合同义务后提出解除合同，这对守约方不公平，也不利于保证交易秩序。
考虑到守约方权利的保护等，将“中途”解释为“合同完成之前”过于宽泛，应予以更严格的限制。 假设“半途悔改”可以理解为“合同未完成就终止合同”，那么可以得出以下结论：定金条款一旦赋予双方当事人反悔的权利，就意味着押金是终止押金而不是违约金。 然而，这种情况并非如此。 一些法院认为，除非定金条款明确规定了合同的终止或定金的性质，否则定金应被理解为违约行为。 二、合同押金结算的司法认定 张文建、叶小珍、刘明文、包秀琴等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2016）民07民终45号 本院认为：首先，合同保证金的结算是一种特殊的保证金形式，必须有明确的约定或者明确的意思表示“缴纳相应的保证金即可随意终止合同”，但存在本案中无证据表明存在终止存款的意图； 合同签订后，乙方中途反悔的，应书面通知甲方。 甲方应在三日内将乙方货款（不计利息）退还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途后悔的，应书面通知甲方，并于自签订之日起三日内书面通知甲方。悔罪之日起，乙方已缴纳的定金和货款双倍返还给乙方，违约方应向对方支付交易总额千分之一的滞纳金上述房产的价格。” 该条款的约定是将保证金作为一方违约时另一方寻求救济的方式，因此本案中的保证金应属于违约金。
任华、林淑娟房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书（2014）粤高发民一审字第265号《房屋转让合同》规定，任华不将房产出售给林淑娟的，华必须将双倍定金退还给林淑娟，以弥补林淑娟的损失，林淑娟不能向任华要求进一步赔偿或执行本合同。 任华申请再审，认为该条是解除订金协议，任华有权以双倍退还订金为条件解除合同。 本院认为，该协议合法有效，但解除保证金的设定并不意味着当事人在任何时间、任何情况下都有权解除合同，解除协议权的行使应当以诚实信用为原则。 ……林淑娟作为守约方，对合同的实际完成有合理预期。 任华在实施一系列履约行为后，特别是在接受对方履约后，请求行使解除合同的权利房屋买卖合同纠纷案中约定的定金被认定为解约定金还是违约，与此前行为的性质完全相反，属于权利滥用，不予支持。 总之，任华接受履行后，其约定的解除合同的权利即消灭。 任华申请再审，称买受人未支付房款，也未支付租金，且涉案房屋价值已大幅升值，实际履行合同造成损失591.81万元。 本院认为，如上所述，涉案房屋买卖合同应当实际履行，房屋的自然增值权应当归购房者所有。 这是任华在转让房屋时应承担的市场风险。 相反，在同样的市场环境下，如果终止合同法律援助，林淑娟就会因为依赖合同的实际履行而失去交易机会，增加购房成本。 作为善意履行合同的一方，林淑娟显然不应该承担这样的损失，否则她就会鼓励不诚实行为。 而不是支持诚信。
陈佳与侯某某房屋买卖合同纠纷上诉案（2012）浙嘉民终字第80号 双方签订的合同第九条第一款规定，陈佳中途反悔的房屋买卖合同纠纷，应当通知对方并及时中介，购买了某某属于侯某某的房屋； 如果侯某某中途反悔，应及时通知对方及中介人，并自反悔之日起3日内将购买者某某双倍退还给陈某某。 “悔罪”应理解为解除合同。 双方合同约定，支付定金的一方可以解除合同，但需放弃定金； 该押金是终止押金。 另外，行使合同解除权也是权利的一种形式，当陈佳发出的解除合同通知到达对方时，合同解除的状态就形成了。 唐成伟等. 诉钟健等人商品房买卖合同纠纷案（2012）府民初字第1368号 原告甲方（买方）唐成伟，乙方（卖方）被告钟健与绵阳高新区华夏房地产经纪有限公司。作为丙方（经纪人），于2011年9月10日签订了《房屋销售经纪合同》，主要规定了以下内容： …… 3、违约责任： B、甲方中途毁约的，购房定金归乙方所有，如乙方中途违约，双倍购房定金返还给甲方。从双方签订的《房屋经纪合同》来看，定金违约金主要是规定，根据“违约责任”条款，该押金应视为违约押金，而非解约押金。 因此，被告钟健、石梅承担双倍返还定金的违约责任后，不能免除其继续履行合同的义务。
原告唐成伟、张晓红要求被告钟健、石梅继续履行合同，并办理房屋过户手续。 他们的要求符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任”。继续履行合同、采取补救措施、赔偿损失等。” 法院对这一规定表示支持。 周某、李某某房屋买卖合同纠纷上诉案（2010）浙金民终字第1142号 双方在合同第八条约定：“乙方（李某某）中途后悔签合同，乙方不得举报”向甲方（周某某）索回定金，甲方中途反悔的，甲方应自悔改之日起三日内将定金返还给乙方，并向乙方支付违约金。存款金额。” 但该条款并未明确该押金是履约押金还是终止押金，因此，本案中的押金应理解为履约押金而非终止押金。该押金是为了保证诚实履行合同而支付的。三、合同解除后的责任 解除保证金赋予双方任意解除合同的权利，但并不意味着一方可以“任意”解除合同，该权利不得被滥用，且双方当事人均有权任意解除合同。合同当事人行使解除合同权时应当遵循诚实信用原则。根据解除保证金条款，合同解除后，交付的保证金归收到保证金的一方或者收到的一方所有。根据合同法第九十七条规定，合同终止后，仍未履行的，终止履行； 。
在房屋买卖合同纠纷案件中，出卖人行使解除合同的权利。 合同终止后，买方可以向卖方索赔。 实践中，《房产买卖协议》一般同时约定定金条款和违约金条款。 《合同法》第一百一十六条规定：“当事人约定违约金和定金的，一方当事人违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。” 所以，押金和违约金只能选择申请，两者选其一。 但如果合同明确规定有约定押金，则可能存在例外情况。 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十三条第二款规定：违反合同的，解除违约金符合约定条件的，可以同时适用违约金。” 北京高院认为：由于违约金与违约金的目的、性质、作用基本相同，两者不能同时使用，由观察方选择适用。 根据《担保法若干问题解释》第一百一十七条规定，无论合同的履行是否构成违约，当事人都可以在缴纳保证金的情况下解除合同。 方面有区别，两者可以一起使用。