北京房地产专业律师金双全专业从事房地产买卖、冒名买房、房地产继承、确权、房地产拆迁纠纷、空置房、公房纠纷、中央交付住房、军队交付住房、离婚房地产分割及其他房地产案件。 十七年来，带领专业的房地产法律团队，办理了大量的房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。 现在他将这些案例改编成案例，希望对读者有所帮助。 （为保护当事人隐私，避免不必要的纠纷免费律师咨询，以下案件当事人姓名均为化名，如有雷同，请联系我们撤销。）
原告声称
杨某刚、黄某涵向一审法院提起诉讼，请求：1、解除双方于2019年5月13日签订的《北京市现有房屋买卖合同》； 2、周某辉向杨某刚、黄某涵支付违约金86万元； 3、本案诉讼费用由周某辉承担。
杨某刚、黄某涵上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，判令周某辉支付违约金86万元； 周某辉应承担本案诉讼费用。
事实与理由：一审法院在明知双方已约定20%违约责任的情况下，认定周某辉仅支付违约金5万元，没有任何事实和法律依据； 一审法院在认定违约金过高、责任应由周某辉承担的基础上，根据杨某刚、黄某涵提交的证据，认定杨某刚、黄某涵仅损失5万元。 ，这明显违反了法律精神； 韩寒提供的证据足以证明周某辉近两年恶意违约行为造成的损失； 一审判决结果所造成的事实，将变相助长周某辉的恶意违约行为，并会造成负面的社会评价。
被告辩称
周某辉辩称，同意一审判决，不同意杨某刚、黄某涵的上诉。 周某辉没有恶意违约，在无法购买时也及时通知； 杨某刚、黄某涵所称损失无有效证据，周某辉此前押金10万元未退还，另加收5万元。 承担违约金15万元，实际需要支付15万元赔偿金，远远超过解除合同给杨某刚、黄某涵造成的损失。
法院发现
2019年5月13日，杨某刚（卖方）、黄某涵（共有人）、周某辉（买方）签订了《北京市现有房屋销售合同》，约定卖方所售房屋位于丰台1号。区，房子是被国内一家银行抵押的。 该房屋成交价格为192万元，房屋家具、家电、装修及配套设施设备售价为238万元，买方将上述价格另行支付给卖方。 买方向卖方支付定金10万元； 全部或部分剩余房款通过存量房交易结算资金专用存款账户划转的，买卖双方应当签订相关存量房交易结算资金划转协议。
关于违约责任，双方约定：买方未按照补充协议规定的时间付款的，逾期15天以上，卖方有权解除合同。 若卖方解除合同，买方应在15日内向卖方支付交易总价的20%作为违约金，同时卖方应退还买方已支付的全部货款。 同日，双方与中介方北京F中介公司（以下简称F中介公司）签订了《补充协议》，约定： 1、押金：乙方于2017年12月12日将押金10万元转给甲方。合同签订之日为2019年5月13日； 2、还款解除：甲方应于2019年9月30日前向房屋原贷款人提出一次性偿还剩余贷款的申请，甲方应于最迟2019年10月30日前完成抵押登记。程序。 3、关于购房款的支付，乙方应在过户登记前5个工作日以立方通付款方式向甲方支付首套房款405万元。 关于违约责任，双方还约定，乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……
（二）拒绝购买房屋的； ...乙方有上述根本违约行为之一的，乙方应自违约之日起15日内向甲方支付房屋总价的20%。甲方支付的总金额乙方向甲方支付的违约金，超出部分予以退还北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖等房产案件，不足部分予以补偿。 上述合同签订后，周某辉向黄某涵支付了10万元定金。
2019年8月28日，周某辉发出《书面通知》，其中称：“我的老母亲患有癌症，治疗期间需要大量的治疗费用，所以现在无法继续履行合同号。 2019年5月13日与贵公司与房屋卖家杨某刚、黄某涵签订的《购买丰台区1号房的销售合同》。
庭审中房产律师，杨某刚、黄某涵声称，为了证明自己的实际损失，他们向法院提交了三份“欠条”、银行转账记录、与案外人高某签订的《北京市存量房销售合同》本案中，并有2019年11月月度市场交易价格等证据记录。 黄某涵与高某签订的《北京市存量房屋销售合同》显示：2019年6月8日，黄某涵以285万元购买了高某位于北京市丰台区2号的房屋。 庭审中，杨某刚、黄某涵声称，宋某玲是黄某涵的母亲，陈某刚是杨某刚的母亲，且贷款和利息均未偿还。 周某辉并不认可欠条的真实性。
庭审中，杨某刚、黄某涵声称自己的实际损失是向母亲借钱买新房产生的利息； 房价下跌造成的价差损失约55万元； 违约金。 一审法院联系到未涉案的高某后，高某称，房屋过户时，双方同意支付尾款85万元。 经一审法院询问，杨某刚、黄某涵并未请求对涉案房屋进行司法评估。
庭审中，周某辉提交了户口簿、医院诊断证明、书面通知、微信截图、房价走势等，证明自己因母亲患病和治疗而无法购房。 证明房价没有下降，也没有给杨某刚、黄某涵造成损失。 杨某刚、黄某涵均不认可上述证据的证明目的。
另据调查，本案发回重审，起诉书副本已于2019年11月1日送达原审周某辉。
法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。 双方应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，杨某刚、黄某涵、周某辉签订的《北京市现有房屋销售合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方当事人应当相应地行使权利、履行义务。 周某辉因个人原因拒绝履行合同，杨某刚、黄某涵有权请求解除合同，解除时间以一审法院将诉状副本送达至公司的时间为准。原审中周某辉。
当事人可以约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约造成损失的赔偿金额的计算方法。违反。 约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
本案中，周某辉的行为构成根本违约，杨某刚、黄某涵应当支付违约金。 根据双方协议，周某辉应向杨某刚、黄某涵支付房价总额的20%作为违约金。 庭审中，周某辉认为违约金过高，请求法院酌情降低。 法院认为，违约金过高的举证责任在于违约方，违约方应提交证据证明合同约定的违约金不公平、不合理，但守约方也有义务举证并协助赔偿。因违约行为造成的实际损失。
本案中，周某辉提交的价格走势并不能证明双方约定的违约金数额过高。 同时，杨某刚、黄某涵提交的“欠条”是其利害关系人开具的。 该证据的真实性法院难以核实，法院不予受理其主张的贷款利息损失。 尽管杨某刚、黄某涵声称无法支付新房尾款85万元可能会产生诉讼风险和违约金，但损失并未实际发生，法院难以接受。
杨某刚、黄某涵主张房屋差价损失，但未申请价格评估，法院不予支持。 由于双方均未能提交有效证据，法院综合考虑了合同的履行情况、违约方的违约情节和程度以及守约方的预期利益等因素。 根据协议“当事人支付的全部款项抵扣违约金，超出部分退还并赔偿金额”，确定周某辉需要向杨某刚、黄某涵支付违约金5万元。
裁判结果
1、杨某刚、黄某涵、周某辉于2019年5月13日签订的《北京市现有房屋销售合同》于2019年11月1日终止； 2、判决生效后十日内，周某辉向杨某刚、黄某涵支付违约金5万元； 3、驳回杨某刚、黄某涵的其他主张。
房产律师金双全点评
杨某刚、黄某涵、周某辉签署的《北京市现有房屋销售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示。 合同签订后，周某辉因个人原因拒绝履行合同，已构成违约，杨某刚、黄某涵请求解除合同有法律依据，法院支持正确。
当事人可以约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约造成损失的赔偿金额的计算方法。违反。 约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
本案中，周某辉违反了合同，应当承担违约责任。 现杨某刚、黄某涵要求周某辉按房屋总价的20%支付违约金。 周某辉认为违约金过高，请求法院减少。 关于违约金的具体数额，在周某辉缴纳的10万元押金抵减违约金的基础上，法院判令周某辉向杨某刚、黄某涵支付违约金5万元。 周某辉实际违约赔偿金额为15万元。 考虑到周某辉的过错程度、违约情况以及涉案合同的履行情况，法院判决该金额并无不当。