北京房地产专业律师 金双全 擅长房地产买卖、借他人名下买房、房产继承、确权、房产拆迁纠纷、空置房、公房纠纷、中央交房、军交房、离婚房地产分割等房地产案件。 17年来，带领专业的房地产法律团队北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。 现将这些案例改编成案例，希望对读者有所帮助。 （为保护当事人隐私，避免不必要的纠纷，以下案件当事人姓名均为化名，如有雷同，请联系我们撤销。）
原告声称
陈某桐向本院提起诉讼：1、判决确认原告与被告于2018年5月1日签订的《租赁协议书》无效； 2、判决被告退还原告货款400万元，并赔偿利息损失； 3、判决被告赔偿原告装修损失479740元； 4.判决被告承担诉讼费用。
事实及理由：原告获悉被告出售位于北京市顺义区某地的房屋，并承诺在一至两年内补办房屋产权证。 2018年8月1日，被告与原告签订《租赁协议》，约定：“租赁期为20年，租赁期满，乙方续租的，免除甲方租金。” 原告为购买该房屋共支付了400万元。 原告将房屋装修并入住。现原告知悉，被告未就涉案房屋办理任何手续，也不具备出售房屋的资格。
而且，被告以租赁为名出售，是故意规避购房政策，达到“以租代售”的目的。 这种行为扰乱了房地产市场秩序，损害了社会公共利益。 因此，双方签订的《租赁协议》属于违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为。 属于违法行为，应视为无效。 原告随后向被告提出退还货款，但被告一直没有退还。 双方协商未果，遂诉至法院。
被告辩称
H公司辩称不同意原告的所有要求。 双方签订的是一份租赁协议。 从协议内容来看，双方均为租房。 原告以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，法院应将法律关系视为案件内容。 原告称，双方虚假表达了租赁房屋的意向，被告不予同意。 被告出租房屋的意图十分明确房屋买卖合同纠纷，不存在虚假意图，租赁合同不无效，不存在以合法手段隐瞒违法目的。 涉案房屋未取得户口簿，被告未承诺为原告办理户口簿。 如果是买卖合同，必须说明，原告应当审查。 对于具有完全民事行为能力的原告，原告石某也知道该房屋是租赁而非买卖，故不同意原告的诉讼请求。
法庭发现
2018年5月1日，H公司（甲方）与陈谋桐（乙方）签订《租赁协议》，约定乙方租赁位于甲方顺义区的一套建筑设施，租赁期为： 2018年5月 2038年4月1日至4月30日，乙方如需续租，应在租期届满前6个月向甲方提出续租申请。 乙方转租房屋，须征得甲方同意。如租赁期满，乙方续租，甲方免收租金。
双方约定租赁范围内的租金总额为400万元，合同期内的全部租金自本协议签订之日起90日内支付完毕。 《租赁协议》的附件为《物业服务协议》。 甲方为H公司，乙方为原告。 约定物业服务期限为一年，物业服务费由业主根据租赁物业的建筑面积支付。
原告母亲林某惠于2018年12月15日向被告支付263万元，2018年12月17日向被告支付108万元，2018年12月18日向被告支付29万元。 2018年12月27日，被告人向原告母亲林某惠开具收据：共收取陈某桐1601联排别墅租金400万元。
2019年，原告与W公司（以下简称W公司）签订了《北京家庭居室装修工程施工合同》，合同金额共计40万元至50万元。
被告承认原告装修的事实，但不同意原告的装修费用。 原告未申请装修损失鉴定。
被告提交了建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、土地使用证。 上述材料表明，涉案房屋为被告所有。 权利类型为规划型和企业型，无法为原告办理房屋产权证。 经查询，如果法院认定双方签订的合同无效，被告表示本案不共同主张合同无效的后果。
裁判结果
1、确认原告陈某桐与被告北京H公司签订的《租赁协议书》无效；
二、被告北京H公司应当自本判决生效之日起七日内退还原告陈某桐400万元；
三、被告北京H公司应当自本判决生效之日起七日内赔偿原告陈某桐装修损失13万元；
4、驳回原告陈某桐的其他诉讼请求。
金双全房地产律师点评
以虚假故意隐瞒民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《租赁协议书》约定租赁期为20年，原告续租免除租金。 合同的本质是房屋买卖合同关系，不是租赁关系劳务报酬纠纷，应当按照房屋买卖合同关系处理。
法律规定，集体建设用地使用者应当严格按照土地利用总体规划和城乡规划确定的用途使用土地。 集体建设用地包括集体经营性建设用地的使用人，应当严格按照土地利用总体规划和城乡规划确定的用途使用土地，不得随意改变土地用途。 本案涉案土地规划用途属于政府宣传，被告将房屋移交原告居住，属于土地规划用途违规。 因此，双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。
合同无效后，因合同取得的财产应当返还，不能返还或者不需要返还的，应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。 双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。 双方约定，被告就涉案房屋从原告处收取了400万元，被告应将400万元退还给原告，用于购买该房屋。
根据法院审理的事实，被告在明知涉案土地和房屋的性质、规划用途的情况下，将房屋转让给原告，对合同无效负有主要过错； 由于审慎审查的义务，他在明知涉诉房屋无法承担产权登记风险的前提下，仍与被告签订了合同，合同无效也有过错。 鉴于原告对合同无效有过错，被告要求赔偿利息损失的请求，法院不予支持。
对于装修损失，原告作为申请人，应当就装修损失的数额承担举证责任。 经法院追问，原告坚持不对装修损失进行估价，并应自行承担相应的不利后果。 法院根据原告的装修事实、装修费用及实际使用情况的证据，根据双方的过错程度，判令被告赔偿原告装修损失13万元。 法院不支持原告的过高主张。