参考背景法律：
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，按照违约金超过造成损失百分之三十的标准适当减少； 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，违约金的数额应当按照违约造成的损失确定。
第十七条 商品房买卖合同未约定违约金数额和损失赔偿数额的计算方法。 违约金或者损失赔偿的数额可以参照下列标准确定：
逾期付款按照未付购房款总额计算，并参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准。
房屋逾期交付使用的，逾期交付期间同地点同类房屋的租金按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评估的租金标准确定在这所房子里面。
最高法院回复：
关于如何理解《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条、第十七条及部分文字表述的问题作为“解释”），我们认为：
支付违约金和赔偿损失是当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务时应当承担的违约责任的具体形式。 《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条对于如何理解损失赔偿数额、如何处理当事人提出的调整约定违约金数额的请求，都有较为明确的意见。 明确的规定。 《解释》立足立法初衷，对相关问题作出了详细、可操作性强的规定。
具体来说，《解释》第十六条是关于违约金数额是否可以调整以及如何调整违约金数额的问题。 《解释》第十七条关于合同当事人是否未约定违约金、损失赔偿的数额。 违约金或者损失赔偿数额按照计算金额时的标准确定。
可见，这两项所要调整和解决的问题以及适用范围是不同的。 前者请求调整双方此前关于违约金的约定，体现了合同法中违约金以补偿性赔偿为主、惩罚性赔偿为补充的特点。 关于违约金和损失赔偿的计算方法，根据不同的标准得出的结论也会有所不同。 当事人对此有约定的，只要不违反有关法律、法规的规定，人民法院就应当予以认可。 即第十六条没有规定损失计算的，应当参照第十七条的规定。 仅在合同当事人对此没有具体约定的情况下，为了统一理解，《解释》第十七条规定了人民法院在审理案件时应以什么标准作为确定违约方责任的参考体系。此类纠纷要赔偿违约。 给缔约方造成损失。
综上所述，在司法实践中，如何确定违约造成的损失，应根据合同约定和个案具体情况适当确定。
附：最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释
（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）
为正确、及时审理涉及商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）向社会公开销售未建成或者已竣工的房屋，并将房屋所有权转让给他人的情形。买方，买方支付价款。 合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证与买受人签订的商品房预售合同无效。 但如果出卖人在提起诉讼之前取得了商品房预售许可，则可以视为有效。
第三条 商品房销售广告、宣传材料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺较为具体，对成交的结论产生重大影响。商品房买卖合同和房价的确定。 如果受影响，则视为要约。 这些说明和承诺即使没有写入商品房买卖合同，也应视为合同内容。 当事人违反约定的，应当承担违约责任。
第四条 出卖人以认购、订购、预约等方式接受买受人支付的定金作为订立商品房买卖合同的担保，因当事人一方原因致使商品房买卖合同不能订立的，按照存款法律规定办理； 因双方原因无法订立商品房销售合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。
第五条 商品房认购、订购、预定等协议有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同主要内容，且出卖人已按照约定接受购房款的，该协议视为商品房销售。 合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以登记备案程序作为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但一方已履行主要义务且另一方已接受的除外。
第七条 拆迁人与被拆迁人以产权调换的形式签订拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人对被拆迁人在有特定位置和用途的房屋内给予补偿和安置。 拆迁人将补偿安置房出售给第三方的，三人中被拆迁人优先获得补偿安置房的请求，应当支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定办理。
第八条 有下列情形之一，致使商品房买卖合同目的无法实现的，买受人无法取得房屋的，可以请求解除合同，返还已支付的购房款及利息；赔偿损失，并可以要求卖方承担不超过所支付货款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同签订后，出卖人未通知买受人将房屋抵押给第三人的；
（二）商品房销售合同签订后，出卖人将房屋出售给第三方。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同，有下列情形之一，致使合同无效或者撤销、终止的，买受人可以要求返还已付的购房款和利息，赔偿损失，可以要求卖家承担任何不当责任。 超过所支付货款两倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的；
（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的情况的；
（三）故意隐瞒所出售房屋已被出售给第三人或者房屋已被拆迁补偿安置的事实的。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通单独订立商品房买卖合同并交付使用，造成房屋损失，请求确认出卖人与第三人之间的商品房买卖合同无效。买方无法获得房屋。 ，应该支持。
第十一条 房屋所有权转移，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋损坏、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担； 如果买方收到卖方的书面交货通知后无正当理由拒绝接收，则房屋损坏或灭失的风险将由卖方承担。 自书面交货通知确定的交货使用之日起，由买方承担，但法律另有规定或双方另有约定的除外。
第十二条 房屋主体结构因质量不合格而无法交付使用，或者房屋交付使用后，经确认房屋主体结构质量不合格，买受人请求解除交付使用的；合同及损失赔偿均予以支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住、使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应当支持。
交付使用的房屋出现质量问题的，在保修期内出卖人承担修理责任； 出卖人拒绝修理或者逾期修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。 修理期间造成的修理费用及其他损失由卖方承担。
第十四条 出卖人交付使用的房屋建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的。 合同有约定的房产纠纷咨询，按照约定办理； 合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（1）面积误差率绝对值在3%（含）以内，按合同约定价格结算。 买方要求解除合同的，不予支持；
（2）面积误差率绝对值超过3%，买受人要求解除合同并返还已付货款及利息的，应予支持。 买方同意继续履行合同。 房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差率在3%（含）以内的部分，由买受人按约定价格补足。 面积误差率超过3%的部分，由需方按约定价格支付。 房价由卖方承担，所有权归买方； 房屋实际面积小于合同规定面积的，面积误差3%（含）以内的部分房价及利息由出卖人退还给买受人，面积应退还给买方。 如果误差超过3%，卖家将双倍返还给买家。
第十五条 根据合同法第九十四条的规定，出卖人逾期交付房屋或者买受人逾期支付货款，经催告后三个月内合理期限内不履行的，一方请求撤销。 合同成立，当事人另有约定的除外。
如果法律没有规定或者双方没有约定的，行使解除权的合理期限为经对方催告后的三个月。 对方当事人未催告的在线法律咨询，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使； 逾期不行使解除权的，解除权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，按照违约金超过造成损失百分之三十的标准适当减少； 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，违约金的数额应当按照违约造成的损失确定。
第十七条 商品房买卖合同未约定违约金数额和损失赔偿数额的计算方法。 违约金或者损失赔偿的数额可以参照下列标准确定：
逾期付款按照未付购房款总额计算，并参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准。
房屋逾期交付使用的，逾期交付期间同地点同类房屋的租金按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评估的租金标准确定在这所房子里面。
第十八条 因出卖人的过错，买受人未能在下列期限内取得房屋所有权证的，出卖人应当承担违约责任，但双方另有特别约定的除外：
（一）商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；
（二）商品房买卖合同标的物为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起计算90日；
（三）商品房买卖合同标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起计算90日。
合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额，参照金融机构规定的逾期贷款利息计算和收取标准计算。中国人民银行。
第十九条 商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的房屋所有权登记期限届满后，买受人因出卖人原因无法办理房屋所有权登记的。 登记后，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
第二十条 出卖人与承销商签订商品房包销合同，并约定出卖人将承销商开发建设的房屋以出卖人名义出售的，逾期未售出的房屋，承销期限由承销商按照合同约定出售。 除非双方另有约定，否则按包销价格购买。
第二十一条 出卖人自行出售同意承销商承保的房屋，承销商向出卖人请求赔偿损失的，应当支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条 买卖双方因商品房买卖合同发生纠纷的，人民法院应当通知承保人参加诉讼；逾期未履行的，人民法院应当通知承保人参加诉讼； 出卖人、包销商、买受人对各自的权利义务有明确约定的，人民法院应当通知包销商参加诉讼。 内容决定了各方的诉讼状态。
第二十三条 商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式支付货款。 一方因故未能订立商品房担保贷款合同，商品房销售合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同并赔偿损失。 因非双方原因导致商品房担保贷款合同不能订立，商品房销售合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当返还商品房销售合同的本金。收到的购买价格及其支付给买方的利息或押金。 人们。
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、终止，导致商品房担保贷款合同目的未能实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予以支持。
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方当事人请求确认商品房买卖合同的效力或者撤销、终止合同的，被担保人作为第三人提起诉讼的，当事人有独立请求权的，应当凭商品房买卖合同提起诉讼。 担保贷款合同纠纷一并审理； 不起诉的，仅处理商品房买卖合同纠纷。 被担保人就商品房担保贷款合同纠纷单独提起诉讼的，可以与商品房买卖合同纠纷一并审理。
商品房销售合同被确认无效或者被撤销、终止，商品房担保贷款合同也终止后，出卖人应当将收到的购房贷款本息和购房款退还给被担保方和被担保方。买家分别。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款，且未向担保权人办理商品房抵押登记手续的。 担保权人起诉买受人，要求处分商品房买卖合同项下的买受人合同。 卖方有权参加诉讼的，应当通知卖方参加诉讼； 被担保人同时起诉出卖人时，出卖人为商品房担保贷款合同提供担保的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款，但已取得房屋所有权证并向被担保人办理商品房抵押登记手续的。 抵押权人请求买受人偿还贷款或结清抵押物。 如果房屋先付，则不得将卖方添加为当事人，除非卖方提供担保。
第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖合同发生的纠纷，适用本解释。 本解释发布施行后，如果仍处于一审、二审阶段的。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖合同产生的纠纷，在本解释公布施行前已定结。 当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额，适用当时的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产管理法若干问题的解答》。 《房地产管理法》施行前的房地产开发经营案例》。