指导
随着经济社会的快速发展，房地产纠纷也呈上升趋势。 今天我们就用案例来帮助消费者了解法律、如何运用法律，保护自己的合法权益。
情况1
土地利用期限“缩短”
开发商未尽到告知义务
2015年4月25日，公民林女士与开发商签订了《房屋认购协议》，以532736元的价格向开发商认购了一套位于水口的商品房。 林女士共缴纳定金及首付款162736元。
准备签订正式合同时，林女士被告知，该房屋使用期限至2042年8月31日，产权期限不到28年，远低于常见的50至70年。 因此，林女士拒绝与开发商签订《商品房销售合同》，并以涉嫌虚假宣传、诈骗罪起诉法院，要求开发商返还首付款并双倍押金。
惠城区一审法院认为，林女士在签署涉案认购协议时并不知道期限不足28年的事实。 作为一名普通购房者，在购买商品房之前，她了解购房信息的主要渠道首先是通过房地产开发商的信息披露，其次是通过其他社交公共平台了解相关信息。 因此，开发商有义务、也有能力向购房者明确告知房屋的基本信息，但本案中并无证据表明开发商履行了明确告知义务，且正规房地产信息网站等信息披露平台上展示的房产信息显示，涉案房产产权年限为70年。 因此，林女士在签署认购协议时不知道涉案商品房所附土地使用权的剩余年限，属于正常现象。 因此，本案应归咎于非双方当事人原因，导致商品房买卖合同无法签订，开发商应将定金及首付款全部退还给林女士。 惠州中院认为，土地使用权价值是与使用年限密切相关的因素，土地使用权价值是影响房价的重要因素。 因此，当涉案房屋的土地使用权有效期只有28年时，开发商应向购房者作出特别说明，以便其做出合理选择。 惠州中院最终驳回上诉，维持原判。
案例2
楼层高度“少”了10厘米
开发商补偿房屋总价的2%
2013年5月23日，袁女士与开发商签订了《商品房销售合同》，以626322元的价格购买了位于三环北路的商品房。 根据合同，该商业楼层高为3米。 但后来，当袁女士向相关部门了解情况时，发现该商品房项目报建时整体层高仅为2.9米。 袁女士认为，所报的建筑与合同约定的层高存在10厘米的差距，开发商应赔偿因层高不足而造成的损失。 开发商辩称，层高差异是工作人员失误造成的，合同中层高错误填写为3米，属于合同法规定的重大误解，不存在主观恶意。 开发商还认为，袁女士没有证据证明层高对她房屋的使用和房屋价值造成任何损害。
惠城区法院查明房产纠纷案例，双方签订的《商品房销售合同》中明确记载，袁女士购买的房屋层高为3米，而涉案房屋的申报建筑高度仅为2.9米，申报建筑高度与合同层高相差10厘米。 而且，涉案房屋层高不足无法补救，开发商应赔偿袁女士因层高不足造成的损失。 法院还指出，袁女士主张的赔偿计算方法没有法律依据，也没有综合考虑商品房价格的组成部分。 根据《商品房销售合同》补充协议第十九条规定，违约金为本合同约定的房屋总价款626,322元，自2014年12月21日至2015年3月26日，按日18,038.07元计算。 同时考虑到“单项赔偿金额合计不得超过房价总价的2%”，最终确定开发商赔偿袁女士违约损失12526.4元。 4元。
案例3
逾期交货
扣除阴雨天数 开发商索赔被驳回
2012年9月23日，黄先生与开发商签订了《商品房销售合同》，同意购买位于惠阳淡水的商品房。 合同还规定，开发商应在2013年5月31日之前交付合格的房屋。合同签订后，黄先生按时支付了首期付款法律援助条例，余款已由房贷银行正常发放。 但涉案房屋直到2014年7月7日才完成备案验收。 2014年8月9日，开发商登报通知业主办理房屋接管手续。 黄先生向法院提起诉讼，要求开发商赔偿逾期交付大楼的违约金。
开发商辩称，施工期间阴雨天气较多，属于不可抗拒的天气力量，严重影响了项目的施工进度，从而影响了交期。 因此，计算逾期天数时应扣除一些阴雨天数。
惠阳区一审法院认为，黄先生已经履行了合同义务，支付了房屋购房款，开发商未按照合同约定在2013年5月31日之前将符合交付条件的房屋移交给业主，构成违约，应当承担违约责任。 开发商自2013年6月1日至2014年8月8日实际逾期交付房屋的天数为434天，《商品房销售合同》第九条规定了违约金标准“逾期交付房屋的违约金标准按照每天交付房屋售价的5/10,000计算”。 对于开发商主张的阴雨天气因素，法院认为，广东省的阴雨天气并非施工过程中不可预见、无法避免和无法克服的情况，双方当事人并没有明确约定阴雨天气会影响施工并免除房屋延误交付的责任。 因此（案例）土地使用期“缩水”开发商未尽告知义务，开发商主张延迟交货时间计算应扣除阴雨天数缺乏法律和事实依据，法院不予支持。