“请”分手后还给我房子 - 谈论“内部”事情
——求正天下家事团队家事购房专题系列（一）
文/钟震
前言
房价高、房难、房难、分房难。 买房子！ 买房子！ 它是老百姓心中的一件大事，也是天下万千家庭男女演绎悲欢离合的主题曲。 求正天下家庭事务团队现将代理过的几起典型家庭房产纠纷案件记录进行整理分享，分析家庭购房的共性特点和疑难问题。 求正世界家事团队秉承“倾听、专业、保密、和谐”的初心，一直在路上前行。
案例背景
（为保护当事人隐私，当事人信息已化名）：南昌某学校教师王成经人介绍，与同村邹辉相恋。 确认关系后，王成得知九龙湖万科地产正在出售房子，他打算贷款在这里购买第二套房子。 同时，他也认为自己已经有房子了。 如果他以自己的名义买房，就无法享受首套房的首付优惠。 政策。 经过再三考虑，王成与女友邹慧协商，以邹慧的名义购买了一套房子，王成支付了首付和银行房贷还款。 邹辉同意了王成的方案，于是她以邹辉的名义购买了九龙湖万科大厦，以邹辉个人的名义签订了购房合同，以邹辉的个人名义支付了首付款，并以他的名义办理了交易。 银行贷款手续。 王成通过银行转账支付了全部首付，每月将钱转入邹辉的还贷账户，用于偿还贷款。 还清贷款几个月后，王成与邹辉因其他事情发生激烈争执，并讨论分手。 王成向邹辉提出，房子是自己全额付清的，房子应该过户到自己名下。 邹辉对此不置可否，并多次拒绝谈判。 王成通过亲友多次与邹辉沟通，但均无进展。 王成很苦恼，于是找到了钟震的律师，请钟震的律师代理自己，打算起诉邹辉，要求返还财产。
家庭购房特辑（一）分手后“请”把房子还给我
钟震律师认为，咨询是代理过程的第一步，也是律师与王成之间建立信任的第一步。 在咨询过程中，律师只有抓住王成的关键问题，了解客观事实和证据，才能做出实事求是、诚实准确的判断，进而围绕委托人王成的核心诉求量身定制具体的代理方案。
听完王成的背景介绍后，律师提出了一系列大家关心的问题。 核心问题如下：
问题一：房子已经交房了吗？ 房产证办理了吗？
王成回复：房子还没有交付，房产证也没有办理。 房子之所以没有交出去，是因为邹辉一再拖延交接房子。
问题二：买房的初衷是为了结婚吗？ 或者是为了激励首次购房者？
王成回答：确实不是为了结婚，而是为了首次购房的优惠政策，因为我已经有房子了，如果以自己的名义买房，首付不能低于40% 。 当时我的资金有限。
问题三：您与邹辉同居，双方收入不一？
王成回答：没有同居，也没有收入混乱。
问题4：首付资金支付流程如何完成，每月还贷如何转账？
王成回答：第一笔付款是通过他的交通银行银联卡，直接在万科销售中心刷的。 每月还款一般是在每月还款期提前三天左右，将钱通过自己的交行银联卡转入邹慧在中国银行开立的还款账户。 有时我会一次转移两到三个月的抵押贷款。
问题5.聘请律师的核心诉求是什么？
王成回答：我只是想把房子拿回来。 房子是我的。 房子已经升值了。 还钱不是我的目的。 更何况，邹辉并无实际还款能力（首付及实际还贷累计金额达50万元）。
律师判决书
了解上述情况后，律师认为，通过诉讼实现王成的上诉难度极大。 主要原因在于两个方面。
1、诉讼时机不恰当：房产尚未交付，生产证明尚未办理。 目前，法院不会分割房产或确认产权。 因此，王成起诉要求分割或确认是不合适的。
首先，《婚姻法司法解释（二）》第二十一条规定，“离婚时，双方对尚未取得所有权或者完全所有权的房屋发生争议，协商不成的，人民法院不审理房屋的归属。 由当事人根据实际情况判断。 当事人取得前款规定的房屋的完全所有权后，如有争议，可以分别向人民法院提起诉讼。”即使王成、邹辉没有结婚，法院一般也会参考依据该法，在处理无财产证明的财产分割申请时，驳回类似原告的申请，并向原告解释，他们可以在获得财产权后再次提出主张。
其次，房子还没有交付，货款也没有付清。 根据《物权法》的相关规定，并考虑银行债权人的利益，法院暂不支持王成的确权请求。
其次房产纠纷案例，拖延更不利：如果等到房子交付或者贷款还清之前不起诉继续还贷，王成将面临持续还款，但又无法获得感的产权保障。
3、如果直接起诉要求退钱，不符合王成的核心诉求。 也有可能邹辉无力支付，导致判决执行困难。
听完律师的分析判断，王成十分烦躁、苦恼。 他告诉钟律师，他已经不是第一次咨询了，他也询问过其他人。 大多数人表示，这个官司可以打，可以打赢！ 为什么你钟律师说有风险，有风险？ 看来你没有信心帮我打赢这场官司啊！ 钟律师平静地告诉王成，别人如何评价我很难评论，但我有自己做事的原则。 求正天下律师事务所和求正天下家庭事务团队的律师有自己的做事原则。 我们不会因为急于赚取律师费而盲目迎合客户的求胜心，也不会在不告诉客户的情况下不知道其中的风险。 你可以选择，我们相信你有自己的理性判断，我们更理解你的紧迫性，但我们相信时间会逐渐平息你的愤怒，实践会验证我的判断。 王成问道，你能帮我解决这个问题吗？ 钟律师认为，目前通过律师参与谈判解决问题是最好的方案。 王成对此十分怀疑。 他认为律师过于乐观、理想主义。 在他眼里，邹辉不仅不再是昔日的甜蜜情人，而且还是一个十恶不赦、精于算计的人。 和她谈判的时候，王成已经失去了信心。
第一次会诊就在王成的担忧中结束了。 随后，王成不时再次打电话咨询，反复询问律师胜诉的把握，律师如实告知了上述预判结果。 王成一遍又一遍地询问律师，他有多少把握谈判会成功。 律师表示会努力工作，不会拍着胸脯。 麦克风那边，律师能感受到王成的焦虑和无助，但他坚持诚实正直的原则。
病例记录
经过多方协商比较，王成最终选择了求正世界家庭律师团队代理此案，并接受了律师以协商为主、谈判为主的想法。 求正天下家庭律师团队在分析了邹辉的心态和想法后，制定了谈判步骤和方案。
经过多次交谈把握细节，邹辉这个谈判对手，或者说潜在被告的性格和心理痛点逐渐在我们律师的提纲中浮现出来。 邹辉出生于县城一个中等收入家庭。 她是家里唯一的孩子。 她性格急躁，面容姣好。 她并不总是听从她的父母。 她自尊心很高，缺乏安全感。
与这样的女孩谈判并“恳求”她归还房子并不是一件容易的事。 律师需要有耐心，更重要的是要了解人性。 张爱玲女士说，因为理解，所以富有同情心。 律师在这样的谈判中必须要有同理心，只有对问题有同理心，才能进行沟通。 我们分析，邹辉并不想占用该房产。 她是一个要面子，心又软的人。 她缺乏强大的心理基因来支持她的邪恶意图继续下去； 通过细节，我发现邹辉其实很喜欢王成。 对于王成的坚持分手，邹辉非常伤心。 她需要一点兴趣来平衡这场闹剧。 对利润的要求是人性的本能。 我不想轻易地从道德的高度去评价对手。 理解非常重要。
求正天下家庭律师团队在分析了邹辉的心态后，制定了为期6个月的谈判计划。 该期间也是普通法院审理程序的期间，当事人相对可以接受。 谈判拟从律师短信约谈开始，通过协议平衡双方诉求痛点，通过公证解除双方不安全感的隐忧。
短信采访是采访律师的方式之一。 律师在采访对方时，要考虑对方是否方便接电话，是否容易对律师的喋喋不休感到反感。 在短信中，我们主要表达了自己的身份以及谈判和解的良好意愿，并建议对方聘请自己的律师参与谈判。 收到短信后，邹慧表示可以协商，但她不同意见面，直接让律师先写一份协议，她拿给律师看后再表达意见。
求正世界家庭律师在协议设计时一直强调协议双方心理痛点的平衡分手后，“求求你”把房子还给我——说说“屋里”那些事，反对一厢情愿地为自己的委托人谋取利益，低估对方的心理痛点。 与《马关条约》类似的《南京条约》，对方不会签署承认，相反，会激化冲突。 我们分析法律在线援助，邹辉对于这个解题协议主要有两个心理痛点：
1、办完证后，我把房产证给了王成，如果王成不给我钱怎么办？
2、房子还在还款中。 如果王成恶意拒绝偿还房贷，给自己造成信用损失怎么办？
相应地，王成主要关心的是：
1、如果先付了钱，但邹辉不拿证不肯收房，该怎么办？
2、如果邹辉已取得证书但拒绝转让所有权怎么办？
基于双方的心理痛点和担忧，求正天下家庭律师团队与对方律师反复沟通，最终达成一致。 协议主要内容如下：
“1、购买万达旅游城某栋、某单元、某房房产的确认。
双方根据事实一致确认：王成借用邹惠芳的名义购买前述房产，并以邹惠芳的名义办理了购买房产的银行贷款手续（**银行，合同数字： ）。 邹辉是购房合同的明显签字人，王成是房屋的实际购买人。 截至本协议签订之日房屋首付及银行贷款偿还均由王成实际支付。
2、上述房产的认证及贷款偿还问题。 双方协商进行如下：
（一）邹辉承诺在本协议签订后30天内到开发商办理上述房产交接手续和权属证明。 为此产生的一切费用均由王成承担。 具体办理时间由双方协商确定。 因开发商原因或其他客观不可抗力情况导致上述房屋未能办理或延误办理产权证书的，邹辉不承担责任。
（2）邹慧办完产权证书等各项手续后，基于对律师的信任，将产权证书原件交给求正世界律师保管。 同时，王成自愿向邹辉支付了AAAA的第一期名义使用费（包括误工费、交通费等）。 付款方式为银行转账。
律师不得擅自向甲方交付财产证明原件，甲方按照约定履行义务后，方可将财产证明原件移交给甲方。
3、取得证明后，王成承诺在30天内一次性还清住房贷款，并办理解除抵押手续。
4、办理完解除手续后，邹辉承诺配合王成在30天内完成过户登记手续，并将房屋过户到王成名下。 所有相关转让费用均由王成承担。
房屋成功过户后2天内，王成主动向邹辉支付了第二笔名义使用费，共计AAAA元。
五、违约责任 1、王成无正当理由或恶意未按时偿还抵押贷款，导致邹慧在中国人民银行征信系统中出现不良信用记录，对其购房造成重大损失的房屋、办理信用卡等事宜，王成应赔偿邹辉20万元。 2、按照协议规定，王成应按期向邹辉缴纳象征性使用费，王成应及时支付。 邹辉履行约定的合作事项后，王成如拒绝支付名义使用费的，王成应当承担违约责任和赔偿责任，具体为：（1）王成儒拒绝支付AAAA初始象征性使用费的邹辉办完生产证明等手续并交付律师保管后（拒绝表现为：未在期限内进行银行转账），则王成应向邹辉支付10万元赔偿金且邹辉可以同时终止本协议。 （2）如果邹辉配合办理转账手续后，王成儒拒绝支付第二笔象征性使用费AAAA元（拒绝表现为：未在期限内进行银行转账），则王成应对王某进行赔偿程30万元，邹辉可以同时取消付款。 协议”。
协议达成后，王成和邹辉在双方律师的陪同下对协议进行了公证，双方按照协议执行，王成最终回到了自己的家。 促成该协议的过程非常困难。 由于邹慧极度缺乏安全感，她多次对协议细节提出质疑，甚至无端批评、嘲讽。 在此过程中，王成多次灰心失望，但最终在律师的鼓励下坚持了下来。 直到协议书签署并公证完毕，家事团队才稍稍松了口气。 令人欣慰的是，通过漫长的谈判，邹辉也认可了求正世界家事团队专业律师的专业品格和能力。 律师在场监督，她的信任让我们感受到了律师和谐解决问题的喜悦！
律师办案经验与技巧
王成、邹辉此次纠纷的成功解决，坚定了求正世界家庭律师团队探索协商非诉解决纠纷、探索多种工具相结合（律师+公证、委托协议等）的信心。 .) 化解纠纷，使我们更加主张采用律师主导谈判的方式，脚踏实地地为客户解决困难。 同时，我们也建议青年男女在恋爱期间买房需要更加谨慎，不要为了躲避限购限贷政策而急于以自己的名义买房。 情感需要时间考虑，人性随时间波动，把握初心，不忘法律风险。 遇到困难时，不要急于起诉，而是冷静分析利弊，理性选择解决方案。
如需转载或引用文章内容，请联系作者获取授权。 欢迎贡献：