“二手房”买卖合同纠纷案件违约金认定的实践探讨——以上海为例
“二手房”买卖合同纠纷案件违约金认定实务探讨——以上海为例，房屋买卖涉及民生，易发生纠纷和诉讼 对于二手房买卖合同纠纷，特别是在上海，在严格的限购政策下，如因涨跌等原因不能履行合同，除返还房屋外，合同将被终止。支付货款，将触发违约金或索赔。主要当事人主张的违约金或赔偿金额，涉及当事人的基本权益。
笔者以实际案例为例，案例如下：
案件简介（以下简称“案件”）
甲、乙于2016年7月8日签订《房屋买卖合同》，约定：甲向乙购买房屋，总价570万元，甲先付首付195万元，余款付清。房屋转让时；B应在房屋产权证签发一周后申请产权证，产权证满2年后无条件办理产权过户；在此期间，甲有权随时要求转让财产，乙应排除转让障碍，配合处理。甲支付已付货款的10倍违约金。
随后，A向B支付了195万元，该房产于2017年11月23日取得了量产证。经A催促，B于2018年6月8日申请房屋产权证。因为申请转让所有权转让不成功，A第一时间将B告上法庭，请求转让房屋所有权。由于B在涉案财产上设置了第三方抵押，无法转让所有权，法院驳回了申请，并解释说，所有权转让的障碍已清除，方可继续审理。双方多次协商无果后，A第二次向法院提起诉讼，要求解除合同，返还价款，并赔偿违约金。市场询盘后，
本案中，笔者在代表原告A提起诉讼时，综合考虑了合同约定、司法实践观点、当事人诉讼费用等因素，最终主张了违约金。违约金以房价差额损失、资金占用利息损失、律师费损失等实际损失为基础，按照原合同法和司法解释的规定进行索赔。 1.3 倍。一审法院仅支持了120万元的违约金，其判决如下：“本院认为，违约金的主要考虑应当是弥补违约方的损失案情如下赔偿要求如何主**主张金额涉及到当事人的基本权益，并且以这个为基础，考虑违约金额是适当的和适当的。惩罚性的。法院综合考虑了房屋价格的差异、原告支付的房价占总价的比例、原告支付部分的利息损失、律师费损失、被告恶意违反违约，以及双方签订合同时合同尚未出具的事实。楼花状况等客观风险因素，最终决定为120万。” 提交人后来提出上诉，认为原判确定的违约金数额远低于甲所遭受的损失，违约金为120万元，违反了违约金和违约金调整法。二审最终改判，支持380万元的违约金。笔者虽不同意一审判决，但该判决基本涵盖了司法机关在审理此类案件时所考虑的因素。因此，笔者以本案为样本，结合上海地区法官的意见。下面就争议案件中违约金的确定进行讨论。判决书基本涵盖了司法机关审理此类案件时所考虑的因素。因此，笔者以本案为样本，结合上海地区法官的意见。下面就争议案件中违约金的确定进行讨论。判决书基本涵盖了司法机关审理此类案件时所考虑的因素。因此，笔者以本案为样本，结合上海地区法官的意见。下面就争议案件中违约金的确定进行讨论。
一、违约金和损失赔偿的选择
违约金是指一方未按照当事人约定或者法律规定履行或者未完全履行合同时向另一方支付的金钱或者其他款项的债务。[1] 违约金具有补偿性和惩罚性两种性质：补偿性是基于对违约方损失的考虑，惩罚性是基于双方约定的违约金数额。根据民法典第585条（原合同法第114条）、2019年11月8日起施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条及其理解和适用，中国法律规定的违约金是补偿性违约金，即
关于损失赔偿，《民法典》第577条规定，损失赔偿是指一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担的违约责任。协议。
综上所述，虽然两者都是以一方违约造成的损害为基础，但与违约责任相比，损失赔偿需要有损害和因果关系的证明，守约方的举证责任过重; 并且，除了违约赔偿损失之外，还具有惩罚作用。因此，对于非守约方来说，主张违约责任较轻，可以将损失计入违约责任。在这种情况下，根据双方的约定，违约方应当向违约方赔偿其支付的购买价款10倍的违约金。本案中，购房支付的金额为195万元。根据协议，违约金1950万元。显然，双方约定的违约金具有一定的惩罚性。本案当事人为平等自然人。涉案合同为双方在平等自愿基础上签订的非标准合同。一方已履行合同义务，另一方严重违约，未履行合同项下的全部义务。给违约方造成损失。因此，A在主张违约金时，除依法主张赔偿总额外，还可以要求高于双方合同约定的违约金的惩罚性违约金，不必承担。举证责任过重。相反，
【参考案例】沉某、王某等房屋买卖合同纠纷——上海市第一中级人民法院，（2019）沪01民终11179号
法官意见：关于73万元的违约金，王某表示，按照约定，违约金金额为104万元。王某认为违约金过高。因此，根据争议房屋的市值，他主张以保费损失73万元作为违约金。. 沉某不同意赔偿，认为如果法院最终认定沉某需要支付违约金，则认为过高，要求法院调整。但沉某未能提供证据证明王某主张的标准过高，故一审法院支持王某主张的违约金数额。
2、违约金的调整依据
违约金的调整必须严格按照法律和司法解释的规定确定。本案诉讼时，原《合同法》和司法解释尚未废除。根据原《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《上海市高级人民法院关于规范违约金调整的意见》商事审判”[沪高法民二[2009]13号]第6条、第7条、第8条，以及现行民法典第585条，可以确定违约金是否过高，调整违约金。损害赔偿。
（一）基于实际损失的原则
根据《民法典》第584条（原合同法第113条），一方违约给另一方造成损失的，赔偿损失的金额应当等于违约造成的损失，即以实际损失为准。需要说明的是，实际损失中除已发生的费用外，还包括合同履行后可以获得的利益。2019年第13次《最高人民法院第二次巡回法庭会议纪要》明确，可获得的收益属于当事人通过履行合同可以获得的财产增值收益，违反发生时不遵守利益。其实享受。关于违约赔偿金中可得利益损失的认定，由于合同履行后的可得利益难以确定，法院通常采用差异法、类比法、估计法以及确定非观察方可获得利益的综合酌处权方法。失利。因此，在调整违约金数额时，需要严格根据违约方遭受的实际损失进行调整。估计方法和综合酌情权确定非观察方可得利益的方法。失利。因此，在调整违约金数额时，需要严格根据违约方遭受的实际损失进行调整。估计方法和综合酌情权确定非观察方可得利益的方法。失利。因此，在调整违约金数额时，需要严格根据违约方遭受的实际损失进行调整。
【参考案例】刘某某与郭某某房屋买卖合同纠纷——上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1359号、上海市第一中级人民法院（2020）沪01民中228号
裁判长意见：一审将刘某某主张的违约金从64.2万元减至7万元，明显缺乏依据。考虑到刘某某在履行合同过程中没有违约行为，而郭某某拒绝履行合同，导致双方解除合同，刘某某在本案中要求赔偿20万元违约金。二审以他的实际损失为依据，在法律上是有根据的。
（二）甲、乙的过错因素对违约金的影响
本案中，乙方恶意违约，因未能达到目的而导致合同终止。因此，在判断违约金债权及违约金调整的参考因素时，应考虑乙方的恶意违约行为，并将其反映在最终违约金金额上。本案中，乙完全无视双方合同约定，恶意违反本案涉及的全部合同义务，包括但不限于：恶意拖延办理房产证、拒不办理等。以欺骗、拖延等方式办理房屋过户手续 落实使用涉案房屋小额续贷等行为，永远无法消除所有权转让的障碍。上述行为导致违约方权益持续受损，直接导致合同目的无法实现。
【参考案例】朱xx等。和袁 xx 等人。房屋买卖合同纠纷——上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初28442号、上海市第一中级人民法院（2019）沪01民中9595号
判决意见：一审法院综合考虑了朱某等三人的过错程度，袁某某等三人占用了朱某某等三人支付房屋费用的时间，以及袁某某等人的过错程度。三人的实际损失等因素，决定了朱某等三人的实际损失。xx等3人向xx等3人支付违约金80万元。这个数额远低于94万元的房价差，也低于按合同计算的84万元违约金。
（三）关于甲是否需承担签订合同时未能出具量产证书的风险责任
值得注意的是，本案反映，目前很多房屋买卖都是在未开出大、小产权证的情况下签订的，这类房屋也称为期房。计划外状态下的法律风险分布也会影响违约金的判断。
根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的答复》第四条的规定，“期房”和“期房转让限制” ”不影响合同的效力。房屋买卖合同的买受人在取得房屋所有权证书之前，虽然不能享有房屋所有权，但在买卖合同中享有债权。债权人的转让权利是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让合同权利，因此，买受人的进一步转让不违反法律的禁止性规定。也就是说，所谓的计划外风险不应该是影响债权的因素。
笔者认为，本案中，2017年11月23日，涉案房屋已取得量产证。B也于2018年6月8日取得了涉案房屋的小户型出生证明登记金牌律师，涉案房屋已不存在期房状态，不存在房屋无法迁出的风险实际获得。本案涉及的合同是双方本着平等自愿的原则签订的。当A要求B履行合同义务时，房屋本身和合同履行中不存在所谓的期房状态的客观风险。
（四）支付的购买价款的比例是否影响违约金数额
违约金是否应计入已付货款的比例，在实践中存在争议。支持的裁判意见如下：
【参考案例】牛x、林xx、费xx房屋买卖合同-上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初27201号
法官意见：本院综合考虑合同履行情况、按钮x支付的房款金额、房屋升值等因素，支持林某、费某赔偿按钮x损失30万元。合适的。
不支持的裁判意见如下：
【参考案例】翁某某、姚某某房屋买卖合同纠纷案——上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初33257，上海市第一中级人民法院（2017）沪01民中14612号，上海市高级人民法院人民法院（2018）沪民申1139号
法官意见：姚某未支付全部房款的原因是翁某拒绝履行合同。因此，不能以未支付全部房款作为减免违约责任的抗辩理由。
笔者认为，本案双方当事人明确约定，余款应在房屋过户时支付。因此，在A向B支付了共计195万的首付后，涉案房屋因B恶意违约而无法办理房屋交易。转账手续，所以A没有支付余额。乙方恶意违约造成的后果不应由甲方承担，因此该因素不应成为调整违约金的理由。
3、实际损失的确定
本案中，乙方违约导致双方合同终止。违约金数额是本案争议的焦点。作为违约方，如果涉案合同正常履行，A可以从房价上涨中获益。但由于乙方违约，甲方不仅损失了部分可获得的利益，而且支付了购买价款，导致资金占用利息损失、维权律师费损失、保全担保费的损失。
(1) 房价差的损失
根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第六条，当事人在买卖合同签订后不愿履行的，甲方应赔偿对方因违约造成的损失。包括直接损失和预期利润损失。其中，房屋涨跌损失的确定可参照以下方法： 1、双方协商确定的，按照约定；2、如果双方不能协商确定： （1）原则上以同类房屋市场成交价的最大差价（一是同楼同层同房型；二是同房）相邻建筑的楼层和房型相同；第三，同一区域的房子）和买卖合同的成交价格决定了房子的涨跌；（2）如果没有最相似房屋的比较，可以通过专业机构的评估确定房屋的涨跌损失。确定损失的时间点应以保护守约方利益为基础，根据守约方的请求，并结合合同约定的履约期限届满而定。日期、违约方违约的确定日期、受审房屋的兴衰等”。然而，《上海市高级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要》第20条更加明确，因出卖人悔过不能履行合同的，“可以责令出卖人”除了判决卖方将退还全价外，还要支付赔偿。买方为类似房屋必须支付的价格与原始购买价格之间的差额。因此，应将房价差额损失作为违约方的实际损失进行索赔。参考案例如下：
【参考案例】陶某、邵某某房屋买卖合同纠纷——上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初230号、上海市第一中级人民法院（2019）沪01民中11606号
法官意见：2019年4月12日，上海B股有限公司出具估值报告。其称，评估结果为，争议房屋在2018年1月25日估值点的市值为1281.8万元，双方约定的总价为936万元。违约方无法从其违约中受益，上述可得利益的损失是陶X在正常履行合同的情况下所能获得的全部利益。
【参考案例】王某诉沉某某房屋买卖合同纠纷——上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初25593号，上海市第一中级人民法院——（2019）沪01民终25593号5735
一审判决：经司法鉴定，合同终止日的市场价格与双方协商价格的差额为53万元。根据差额（评估价），由于王某某和许某某拒不履行合同给申某某造成的损失，除合同约定的赔偿外，王某某、许某某仍需向申某某支付42万元的差价。 .
二审判决：维持原判。一审法院以解除合同当日的房价作为计算差价损失的依据，客观合理，没有错。
(2) 利息损失
实践中对于是否应支持支付的购买价款的利息损失存在不同意见。最高人民法院和上海法院均认为，购房者对房屋升值的利益是以支付房价为前提的，因此利息损失已计入应予补偿的房价差额损失。如下：
参考案例：海口某某投资发展有限公司与三亚某某投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷——海南省三亚市中级人民法院（2014）三亚民一中字第4号，海南省高级人民法院（2018）琼民终379号，最高法院（2018）最高法院民申5153号
法官意见：海口某某公司的赔偿请求中已包含占用资金的银行利息损失。
参考案例：xx（上海）投资发展有限公司诉上海xx机电设备有限公司商品房预售合同纠纷——上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初号.22912，上海市第一中级人民法院（2018）2647，闽中胡01
判决意见：撤销利息损失判决。由于买受人对房屋升值的利益是以支付相应的房价为基础的，一审法院支持被上诉人的房价差额损失，被上诉人已经支付了房价。利息损失应计入房屋差价损失予以补偿。
参考案例：朱xx、胡xx、张xx房屋买卖合同纠纷——上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13531号
判决意见：房屋支付利息损失及相当于支付金额1倍的赔偿不予支持，缺乏合同和法律依据，法院在支持上述房价损失时已充分考虑了其他损失差价房屋买卖合同纠纷，并已能够弥补被告违约。给原告造成的损失，本院不再支持该诉讼请求。
但同时，也有法官支持利息损失的主张，具体如下：
【参考案例】杨某、黄某房屋买卖合同纠纷——沪第一中级人民法院（2019）沪01民终6178号
判决意见：黄某在本案中要求杨某赔偿违约金和实际损失。一审法院解释后，黄某表示是按照高原则处理的，即向杨某主张违约金……xx可以向杨某主张的违约责任包括34.2万解除合同违约金176825元，装修补偿金176825元，利息损失违约金酌情调整为15万元，合计违约金668825元。
笔者认为，在主张违约金时，由于乙违约，甲无法取得涉案房屋的所有权，甲支付的购房款在资金占用期间发生了利息损失，因此利息损失应主张。此外，从诉讼策略的角度来看，包括损失利益在内的违约赔偿金基数可以扩大。在不违反合同且乙方恶意违约的情况下，应重点说明违约金的惩罚性。
（3）损失维权费用
对于维权费能否视为损失，也有不同的裁判观点。一般认为，合同明示约定或一方自愿承担的，法院尊重双方约定，将费用作为损失予以支持；如果双方没有明确约定，法院一般不予支持。
笔者认为维权成本是由于违约方的先行行为，所以这部分成本应该由违约方承担。本案中，双方当事人未就律师费和担保费的支付达成一致。案件审理过程中，B表示，在第一次诉讼中，基于自己的违约行为愿意承担A的律师费，但提出A在两年后才支付A的律师费，房价上涨。因自身原因提起第二次诉讼，不承担第二次诉讼的律师费。庭审中，法官也承认了乙自愿支付第一律师费的事实，并审查了相关律师费、缴费凭证等证据。成分明确，但结合庭审事实，对方自负的律师费承诺依然有效。而且，如前所述，如果采用包括利益损失的诉讼策略，维权费用也是实际损失，将其计入违约金可以扩大违约金基数，有利于保护当事人的权益。
结语
上海房地产交易涉及金额较大，市场波动较大。一旦房价上涨，就容易发生纠纷。对当事人而言，如果合同正常履行，房屋及其增加的收入应由他享有；但因对方违约解除合同后，违约方仍享有使用涉案房屋的利益。因此，违约金数额不当不仅不能解决纠纷，还会导致违约方因违约而获得利益，严重损害守约方的信赖利益和实体权益，违反原则。公平和诚信。因此，无论是当事人、代理人还是司法机关，
合作机构：上海建伟律师事务所