严继光律师：住宅类房产传承中的税务成本问题

来源：深圳律师网 所属栏目：委托律师 日期：2024-03-21 浏览：114

本栏目由严继光律师（世称“严四”）主持。它用社会热点、常见案例、生动故事来揭示普通家庭常见的财产风险。用简单的语言融合专业知识，用浅显易懂的原理分析复杂的法律关系，希望帮助更多家庭实现有效的财富管理和无缝传承。

（本文1500字，预计阅读时间5分钟）

声明：为了保护客户隐私，本专栏涉及各方的真实故事经同意改编。

大家好，我是颜伟！

前几天，我接到一个关于房产转让的法律咨询。客户想知道几种常见的财产继承方式中哪一种更适合在线法律咨询，哪一种税收最低。

今天我就和大家聊聊住宅房产继承中的税务成本。

我们都知道，房产继承有三种方式：继承、赠与和出售。

继承是指财产所有人死亡后，继承人通过法定继承或遗嘱继承取得财产。

赠与是指通过签订赠与协议将财产赠与继承人。

出售是指通过财产出售交易将财产转让给继承人。

住宅房产继承涉及的税种包括：增值税及附加、契税、个人所得税和印花税。

根据相关法律、法规和政策，我们将住宅房产转让适用的税种、税率及相关优惠政策汇总如下：

（以上税费各地区有所不同，以当地政策为准）

综上所述，三种继承方式的税费计算如下：

（1）继承：契税0或4%+印花税0.05%

提醒一下，由于孙子不是法定继承人，如果想让孙子继承财产，需要以遗嘱的形式规定，契税税率为4%。

继承权按照以下顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。继承法第十条

（2）捐赠：契税4%+印花税0.05%

增值税及附加：免征。契税：没有优惠条件，必须全额征收。个人税：免税的条件是礼物的接受者必须是法定继承人、孙子、孙子以及承担直接赡养或赡养义务的照顾者或照顾者。另外，赠与其他对象的，应当按照销售规定缴纳个人税。（3）购销：契税1%或1.5%或4%+增值税及附加5.3%（2年后可免征）+个税2%（5年后可免征）

增值税及附加：税率为5.3%。如果房屋拥有两年以上，则可以免税。契税：您需要考虑家庭是否是唯一的住宅以及房屋的不同面积适应不同的税率。个人税：税率为2%。如果该房产已拥有五年以上并且是家庭唯一的住所，则可以免税。通过以上总结可以看出严继光律师：住宅类房产传承中的税务成本问题，影响财产继承税负担的最重要因素是：拥有房屋的面积、房屋的数量、继承的对象。

举个例子：陈女士名下有两处房产，购买时间已超过五年，一处是90平方米，另一处是160平方米。她希望提前做好安排，将其中一处房产留给女儿，增加女儿的家庭收入；另一个给她的孙子，将来可以用作新婚之家。

我们根据上表计算发现，不同情况下的税收成本对比如下：（1）如果继承对象是孩子，且房产面积大于144平方米，继承<赠与<出售；

（2）继承对象为子女且房产小于90平方米的，继承＜出售＜捐赠；

（3）如果继承对象是孙子，且房产超过144平方米，对于多套房，继承=赠与<出售；对于单套房，出售<继承=礼物；

（4）如果继承对象是孙子，且房产小于90平方米，则出售<继承=赠与。

根据计算结论，结合陈女士的情况，根据陈女士需求的最优纳税成本，提出以下建议：

（1）给女儿留一套160平米的大房子作为礼物。

虽然继承是最划算的，但如果陈女士选择将房子转让给女儿作为赠与，她的另一套小户型将享受增值税“两独”和个人税“五独”的免征政策。房税仅为契税的1%。而且，这套大房子的税负只有4%的契税和0.05%的印花税。

（2）将90平米小户型通过出售的方式转让给孙子。而且，出售和转让所有权是在大房子赠与完成后进行的，这样可以将整体税率降到最低。

通过上面的分析，我们会发现，即使是赠送一套房子，其中的学问也是很多的。

例如，如果没有先将大房子送给孙子，则将房子传给孙子，交易税为8.3%（增值税5.3%+契税1%+个人税2%）。但如果先送大房子，可以申请增值税“两独”和个税“五独”的免征政策房产继承咨询，税率仅为契税的1%。

财富传承的每一步安排，既要保证最终结果，又要考虑中间成本。