裁判要点
土地出让的性质不影响合同的履行。 只需将转让的土地转让给所有权转移前的出让土地即可。 承包双方缴纳相应的争议土地出让金后，方可办理出让手续。 当事人据此主张合同无效的，不予支持。
案件
原告曹平、季华（乙方）与被告崔利斌、许善勤（甲方）于2011年5月11日在南通市通州区金沙镇天成房产中介签订了《房产买卖合同》 ，江苏省。 约定甲方将位于金沙镇华星桥新村20号楼的202室（67.93平方米）全部出售给乙方，总价41.8万元。 中介交易费4000元，由甲乙双方承担。 付款方式：签订合同时，乙方预付定金2元，余款39.8万元。 2011年8月甲方交钥匙时，乙方款项结清后，双方办理交接（电、水等费用由甲方结算）。 房产证过户费及契税由乙方承担，个人所得税由甲方承担。双方不得违约。 如有违约，违约方赔偿房屋总价款的20%。 原告曹萍于当日向被告汇付定金2万元，次日被告崔立斌向原告开具收据。
还发现许善勤没有出面签合同，而许善勤在合同上的签名是她的丈夫崔立斌签的； 出售房屋的土地性质为划拨土地。 天成中介负责人钱某作证，原告与被告签订合同时，约定由原告承担将划拨土地转为出让土地的土地出让金。
曹平、季华认为，划拨土地不应进入市场流通，涉案合同应当无效。 同时，在本案中，许善勤未签订合同，房屋买卖合同不成立。 遂诉至南通市通州区人民法院，要求二被告退还房屋押金2万元。 庭审中，二被告不同意退还房屋押金，要求二原告继续履行合同。
裁判
通州法院经审理认为，依法成立的合同自成立时生效。 两原告、两被告签订的房产买卖合同不违反法律强制性规定，应当有效。 争议土地性质为划拨土地，不影响合同的履行。 只是划拨土地需要在产权转移前转为出让土地。 该合同无效的主张，法院不予支持。 现在二被告一直愿意出售房屋，不存在违约行为。 因此，法院驳回了两原告要求被告双倍返还保证金的请求。
通州法院判决：驳回二原告的诉讼请求。
宣判后，两原告不服判决，向南通市中级人民法院提起上诉。
南通市中级人民法院认为，涉案房屋买卖合同是当事人意思的真实表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 曹平、季华主张，划拨土地上的房屋不得入市，涉案合同无效。 转让房地产，应当按照国务院规定报有审批权的人民政府批准。 有批准权的人民政府批准转让的，受让方应当按照国家有关规定办理土地使用权转让手续，缴纳土地使用权费用。 从《出让金》的规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办妥土地出让手续并缴纳土地出让金即可转让。 此外，曹平、季华在签订合同时就知道涉案土地为划拨土地，之后并未主动办理相应的土地出让手续。 因此，法院不支持曹平、季华的诉讼请求。 崔立斌、徐善勤在原审中明确表示愿意继续履行合同，应视为徐善勤对涉案合同的认可，故法院不支持曹平、季华的诉讼请求。
南通市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
评论
本案争议的焦点是夫妻双方签订的房屋买卖协议和划拨土地上房屋买卖合同的效力。
关于一方签订出售合租房屋协议的效力问题。 本案中，被告与夫妻双方以原告二人为代表，签订了房屋买卖协议。 协议是否成立裁判要旨土地的划拨性质并不影响合同的履行(图)，如何认定其效力？ 《物权法》第一百零六条规定，受让人善意地以合理价款转让不动产或者动产的，受让人取得不动产或者动产的所有权。 本案中，原告与被告通过中介签订房屋买卖协议，原告支付了对价，符合善意取得的要求。 因此，即使房屋买卖方许善勤不同意房屋过户，也不影响合同的效力，原告可以依法取得房屋的所有权。 而且，在本案中，被告人许善勤并未主张转让合同无效，而是认可了崔立斌转让房屋的行为。 根据民法通则的有关规定，无权代理人经被代理人追认有效。 因此，本案原告关于合同不成立的主张不能成立。
关于划拨土地房屋转让的有效性。 根据物权法第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、交换、出资、赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分. 因此房屋买卖合同纠纷，本案当事人同意转让房屋的，该房屋占用的建设用地使用权也应当依法转让。 由于该房屋占用的建设用地使用权系被告以划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，转让房地产应当报有审批权的人民政府批准。 获得批准后，应当缴纳土地使用权出让金。 本案中，双方在签订房屋买卖协议时并未获得政府部门的认可。 这是否会影响协议的有效性？
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“必备条款”合同法是指生效的强制性规定。 因此，合同内容违反法律、法规的强制性规定，故无效。 但是，仅违反行政强制性规定的，应当根据具体情况确定其效力。 本案中，二被告人房屋所在小区的土地使用权是通过划拨方式取得的，二被告人转让房屋并未改变土地使用性质，房屋和土地属于还是用来居住的，所以不涉及国家和公共利益，社区也不在政府的拆迁计划范围之内，政府没有理由不批准。 因此，两原告可以通过支付土地出让金或土地收益，取得原划拨土地的使用权。
此外，《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第十一条规定：“未经有权批准的，土地使用权人与受让方签订转让划拨土地的合同。” 使用土地使用权的，合同无效。” 规定的是土地使用权直接作为合同标的的转让，因为土地使用权转让可能改变土地使用性质，涉及规划变更。 同时刑事辩护律师，划拨土地是免费获得的，因此需要事先获得政府批准。 但是，转让划拨土地上的房地产时，当事人一般约定转让国有划拨土地使用权的，不适用司法解释关于合同效力的规定。
本案案号：（2012）通民初字第0132号； (2013)通中民终字第0897号
案例撰稿人：江苏省南通市通州区人民法院张建平、金永南