最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）法施中华人民共和国最高人民法院公告[2003]第7号 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，现予公布，自2003年6月1日起施行。
2003 年 4 月 28 日
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）对外销售未建成或者已建成的房屋，并将房屋所有权转移给买受人的合同。 , 买方支付价格。 合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证而与买受人订立的商品房预售合同无效，但在提起诉讼前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。提起。
第三条 商品房销售广告、宣传品为要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺具体确定，买卖双方的结论商品房买卖合同和房价的确定具有重要意义。 影响，视为要约。 即使商品房买卖合同中没有说明和承诺，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条 出卖人通过认购、订货、预订等方式接受买受人提供的定金作为订立商品房买卖合同的保证，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，应当按照有关存款的法律规定进行处理； 因双方原因导致不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当向买受人退还定金。
第五条 商品房买卖、订货、预订协议包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已接受购买的价格约定的，视为商品房交易。 合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规的规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定登记备案程序是合同生效条件的，从其约定，但一方已履行主要义务，另一方接受的除外。
第七条 拆迁人与被拆迁人应当以产权调换的形式签订拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人对被拆迁人补偿安置具有特定位置和用途的房屋。 拆迁人将补偿安置房出售给第二三人的，被拆迁人要求优先获得补偿安置房的，应当支持。
被拆迁人要求解除拆迁补偿安置协议的，依照本解释第八条的规定办理。
第八条 有下列情形之一的，商品房买卖合同的目的不能实现，不能取得房屋的买受人可以请求解除合同，退还已付的货款和利息，赔偿损失；可以要求卖方承担不超过支付货款两倍的责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未通知买受人最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(２０３３]７号中华人民共和国最高人民法院次会议通过)，将房屋抵押给第三方的；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出卖给第三方的。
第九条 出卖人在订立商品房买卖合同时有下列情形之一，致使合同无效或者被撤销或者终止的，买受人可以请求退还已支付的价款和利息，损失赔偿律师在线咨询，并可要求卖方承担超过已支付货款一倍以上未支付的赔偿责任：
（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的；
（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的；
（三）故意隐瞒已售出的房屋已转卖给第三方或者房屋已被拆迁补偿安置的。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通订立商品房买卖合同交付房屋使用，致使无法取得房屋为由，请求确认商品房买卖合同卖方与第三人之间的合同无效，应予支持。
第十一条 房屋所有权转移，视为房屋交付使用，当事人另有约定的除外。
房屋损毁、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担； 买方自书面交货通知确定的交付使用之日起承担责任，法律另有规定或当事人另有约定的除外。
第十二条 因主体结构质量不合格导致房屋主体结构无法交付使用，或者经核实房屋主体结构质量确实不合格的，由买受人要求解除合同并给予赔偿的损失予以支持。
第十三条 因房屋质量严重影响正常居住、使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋出现质量问题，在保修期内由出卖人负责维修； 出卖人拒绝修理或者逾期不修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。 修理过程中造成的修理费用及其他损失由卖方承担。
第十四条 出卖人交付的房屋建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符的。 合同有约定的，按约定办理； 没有约定或者约定不明确的，按以下原则处理：
（一）面积误差率绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格结算，买方要求解除合同的，不予支持；
（2）面积误差超过绝对值3%的，买方要求解除合同，退还已付货款及利息的，应予支持。 买方同意继续履行合同。 房屋实际面积大于合同约定面积的，由购房人补价，面积误差率在3%以内（含3%）的部分，面积误差率超过3%的房价由卖方承担，所有权归买方所有； 房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差率在3%以内（含3%）部分的房价及利息由出卖人退还给买受人，而该地区错误率超过3%的房子价格将由卖家双倍返还给买家。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付价款，经催告后三个月内合理期限内不履行的，的当事人请求终止合同。 为合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定的，行使解除权的合理期限为对方催告后三个月。 对方不追究的，解除权自解除权发生之日起一年内行使； 逾期不行使的，撤销权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，违约金应当超过造成损失的30%作为适当减少的标准； 违约金的数额按照违约造成的损失确定。
第十七条 商品房买卖合同未约定违约金的数额和损失赔偿数额的计算方法。 违约金数额或者损失赔偿数额可以参照下列标准确定：
逾期付款按照未付货款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准计算。
房屋逾期交付的，按照房屋逾期交付期间有关主管部门公布的或有资质的房地产评估机构评估的同一地段同类型房屋的租金标准确定。
第十八条 因出卖人原因，买受人未能在下列期限内取得房屋所有权证的，除当事人另有约定外，由出卖人承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；
（二）商品房买卖合同标的为未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已支付的购房价款总额计算，参照中国人民银行规定的计算标准和金融机构收取逾期贷款利息。
第十九条 商品房买卖合同约定的房屋权属登记期限届满或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的期限届满一年后，买受人无法办理房屋的归属由于卖方的原因。 登记后，买方请求解除合同、赔偿损失的，应予支持。
第二十条 出卖人与承销人签订商品房承销合同，约定由出卖人将承销人开发建设的房屋以出卖人名义交由承销人销售的，未售出的房屋由承销人承担。承销商按照合同约定销售。 除非双方另有约定，否则以包销价格购买。
第二十一条 出卖人出售约定由包销人承保的房屋，承销人要求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条 买卖双方因商品房买卖合同发生纠纷的，人民法院应当通知承销商参加诉讼； 内容决定了当事人的诉讼地位。
第二十三条 商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式支付的，因一方原因未订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方可以要求解除合同并赔偿损失。 商品房担保贷款合同因非双方原因不能订立，商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当退还购房本金买方收到的付款及其利息或押金。 人们。
第二十四条 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、终止，致使商品房担保贷款合同目的不能实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的房屋买卖合同纠纷，应当支持的。
第二十五条 以担保贷款为支付方式的商品房买卖合同，当事人请求确认商品房买卖合同无效或者解除、解除合同，担保人作为具有独立权利的第三人提出索赔的提出索赔的，应当与商品房担保贷款合同纠纷一并提起诉讼； 没有索赔的，只处理商品房买卖合同纠纷。 被担保人就商品房担保贷款合同纠纷单独提起诉讼的，可以与商品房买卖合同纠纷一并审理。
商品房买卖合同被确认无效或被撤销、终止，商品房担保贷款合同也终止后，出卖人应当将已收到的购房贷款本息和购房款返还给保证人和保证人。买家分别。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款，未向担保权人办理抵押登记手续的。 如有权利，通知卖家参与诉讼； 被担保人同时起诉出卖人时，出卖人为商品房担保借款合同提供担保的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款，但已取得房屋所有权证并向担保人办理商品房抵押登记手续，抵押权人要求买受人偿还的。贷款或房屋优先受偿的，不应追加卖方为当事人，除非卖方提供担保。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同纠纷，本解释仍处于一审、二审阶段的，适用本解释本解释的发布和实施。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同纠纷，不适用本解释，该法在本解释公布施行前已经确定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖，适用当时的法律法规和最高人民法院《关于买卖商品房若干问题的答复》。房地产管理法施行前房地产开发经营案件审理”。