组织者：陈新凡、陶红
简介：最近看了这篇文章，感觉在实践中还是挺实用的，省去了筛选和阅读的痛苦，所以在此转载这篇文章，供各位同仁参考。
最高人民法院第一民事法庭：房地产纠纷案件意见总结（2017年最新）
本意见总结摘自《最高人民法院民事审判庭》《民事审判指导参考》（第34卷-第66卷）中关于房地产纠纷案件的意见，以便于大多数同事和房地产专业人士的参考。
1、小区一楼业主拆墙改门建楼梯是否构成侵权
根据法律和双方合同中对房屋公用部分和自用部分的定义，李先生擅自拆窗、换门、搭梯的行为侵犯了房屋的所有权。房屋公用部分，超出合法行使权利的限度，妨碍物业管理。公司正常的管理秩序属于侵权行为。根据法律规定和双方的合同，物业管理公司有权要求李某拆除台阶，使其恢复原状。人民法院应依法支持物业公司的诉讼请求，纠正李某的侵权行为。
（作者：韩彦斌）
索引：民事审判指导和参考（第 34 卷）第 84-89 页。
2、房地产公司在商品房预售过程中未告知购房人所购房屋内铺设公用管道的情况，应当承担相应的民事赔偿责任
虽然双方订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设的内容，但根据《合同法》第四十二条第二款的规定，一方故意隐瞒与订立合同有关的事实，或者规定情况属虚假，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿金额的确定，可以认为是房地产公司本应告知却未告知，导致李某发生交易成本，或给李某造成的部分损失。
（作者：孙艳萍）
索引：“民事审判指导和参考”（第 34 卷）第 90-92 页。
3、土地承包经营权纠纷不属于人民法院管辖的民事案件
根据《民法通则》第二条关于“《中华人民共和国民法》调整公民、法人之间以及公民、法人之间的财产关系和人身关系的规定”平等主体”，农村集体经济组织成员与农村集体经济组织依法签订土地承包合同前，尚未建立土地承包关系房产纠纷咨询，尚未取得土地承包经营权。在这种情况下，当事人因取得土地承包经营权向人民法院提起诉讼的，因当事人与集体经济之间的关系不是平等的民事主体，不属于民事诉讼范围。人民法院审理的案件。人民法院应当告知其向有关行政管理部门申请处理。
（作者：姜梅辛正宇）
索引：“民事审判指导和参考”（第 35 卷）第 170-175 页。
4、谁拥有住宅区的外墙
《物权法》第七十条规定：“业主对住宅、营业场所等建筑物的专有部分享有所有权，对其他共有部分享有共有和共同管理的权利。比独家部分。”第一，住宅小区外墙不属于专属部分，单个住户不拥有与其专属部分密切相关的外墙所有权。小区外墙属于小区所有业主。
住宅区的所有者有权合理使用与其专属部分密切相关的立面。该权利是所有者专有行使权利的合理延伸。合理使用有两个标准：一是不以营利为目的；二是更好地利用专属部分，增加专属部分的舒适度，增加专属部分的安全性，同时不损害小区其他业主的共同利益。益处。业主对紧密相连的外墙的合理使用也应符合市政管理规定，同时要妥善处理相邻关系，不得侵犯相邻业主的权益。
小区独栋别墅外墙属于独栋别墅业主。
（作者：杨永清）
索引：“民事审判指导和参考”（第 35 卷）第 176-181 页。
5、具有实质要求的商品房销售合同不能视为预订合同
根据最高人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，当事人签订购房合同后，如果商品房的主要条件符合销售合同，其他内容不违反国家法律、行政法规规定的，认定为商品房销售合同。
（作者：孙艳萍）
索引：“民事审判指导和参考”（第 36 卷）第 127-131 页。
6、土地承包经营权转包后被征收承包地，如何认定被征收农户
根据《农村土地承包法》第三十九条的规定，以转包、出租等方式转让土地承包经营权的，土地承包经营权不发生转让。承包地被依法征收后，土地承包经营权人被认定为“被征地农民”。
（作者：辛正宇）
索引：“民事审判指导和参考”（第 36 卷）第 142-145 页。
7、出租人故意隐瞒出租房在签约前已抵押的事实，应如何承担责任
因欺诈订立的租赁合同，在不违反法律强制性规定的情况下，被欺诈方可以自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使撤销权被欺诈方不行使撤销权，租赁合同有效成立，在合同履行过程中欺诈行为导致欺诈方违约的，应当承担违约责任，不应视为承包过错的责任。
（作者：姚宝华）
索引：“民事审判指导和参考”（第 37 卷）第 124-127 页。
8、在他人划拨的土地上投资建房，竣工后出租房屋的合同性质及效力
房地产合作开发合同中出资人不承担经营风险，仅以出租等方式使用房屋的，按照最高人民法院关于适用法律问题的解释执行。在审理国有土地使用权合同纠纷案件中。第二十七条的规定认定为房屋租赁合同。当事人仅以合同所涉土地为划拨土地主张合同无效的主张不予支持。
（作者：关立）
索引：“民事审判指导和参考”（第 37 卷）第 128-132 页。
9、如何理解《商品房销售司法解释》第六条规定的主要义务
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款：“当事人约定登记备案程序为商品房预售合同条件的，以协议为准，但一方已经履行了主要义务，另一方接受的除外。”根据合同法鼓励交易、使合同尽可能有效的精神，以及当事人签订合同后履行合同的真实意思，本款规定的履行不能履行。 “主要义务”可以简单理解为大部分义务的履行。一是从合同约定义务的性质分析，二是从合同内容考虑，最后综合考虑上述条件和履行数量。确定因素。
（作者：杨永清）
索引：民事审判指导和参考（第 37 卷）第 174-178 页。
10、当实际交易价格与记录的合同价格不一致时，承租人不能在与记录的合同价格相同的条件下主张优先购买权
真实意思的表达是民事法律行为的核心要素。价格、支付方式等与真实约定不一致的，以双方的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方不具有法律约束力。力量。房屋的实际交易价格应根据买卖合同双方的真实意思确定，偷税漏税不是房屋买卖合同的目的。因此，应以实际交易价格作为确定相同条件的依据。
（作者：王林清）
索引：“民事审判指导和参考”（第 38 卷）第 206-209 页。
11、国家收回集体使用的国有土地，土地承包经营权人是否有权分享部分土地补偿费
1999年1月1日起施行的《土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，有关人民政府土地行政主管部门应当向原批准的人民政府报告土地使用权或者有权批准的机关。经人民政府批准，国有土地使用权可以收回：(一）如果土地需要用于公共利益……对土地使用权人给予适当补偿。”国家收回农民集体使用的国有土地，土地补偿费予以补偿。土地承包经营权所有人。
（作者：杨永清）
索引：“民事审判指导和参考”（第 39 卷）第 140-146 页。
12、房屋租赁合同未到期偶阅《民事审判指导与参考》（总第34辑-总第66辑）中署名为“最高人民法院民一庭”的有关房地产纠纷案件，出租人强行解除房屋租赁合同，将房屋出租给善意第三方，原承租人不得要求继续履行合同
根据我国《合同法》第一百零七条的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失。一方当事人在对方违约的情况下请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人的违约事实外律师咨询网，还应当审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第一百一十条的规定。违反合约。法律上或者事实上不能履行的，人民法院不支持当事人的请求。
（作者：钟伟恒）
索引：“民事审判指导和参考”（第 39 卷）第 169-172 页。
13、农地的土地承包经营权通过家庭承包获得，农民成员死亡后，土地承包经营权不继承。
根据《农村土地承包法》第一条5、第三十一条和最高人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第二十五条第一款的规定，通过家庭承包方式取得土地承包经营权的主体是集体经济组织的农户；农户成员必须加入集体经济组织；除承包地为林地外，土地承包经营权以家庭承包方式取得。 ，如果农户成员死亡，土地承包经营权的继承不会发生。
（作者：辛正宇）
索引：“民事审判指导和参考”（第 40 卷）第 120-123 页。
14、业主契约或章程限制业主专有部分所有权的有效性问题
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，商品房专有部分的经营方式不属于业主大会的共同决定。业主协议或章程规定的专属部分是独立经营还是委托他人经营的，由全体业主按照少数服从原则共同投票决定的协议无效。业主大会根据公约或章程作出委托经营决定后，业主委员会等签订的委托经营合同，未经业主同意或追认，对业主不具有法律效力。
（作者：姜强）
索引：“民事审判指导和参考”（第 41 卷）第 210-218 页。
15、未经抵押权人同意是否影响房地产转让合同的效力
《物权法》第一百九十一条第二款规定：“在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代其清偿债务解除抵押权的除外。 就变动而言，这里的转让是指房地产权利变动的结果，而不是原因。房地产变动的原因是合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。
（作者：杨永清）
索引：“民事审判指导和参考”（第 42 卷）第 148-153 页。
16、夫妻父母以孩子名义买房，要判断赠与是房子还是买价
父母以已婚子女的名义以全额资金购买的房屋，并已表示愿意将房屋赠与子女，应视为父母赠与子女的礼物。在房屋尚未交付且尚未完成产权登记的情况下，赠与人的父母有权撤销赠与。在父母表示因房屋未清偿全部金额且未完成产权登记而已撤销赠与的情况下，不宜认定父母赠与只是离婚后因离婚或分割夫妻共同财产而导致的子女诉讼中的实际支付。上述房屋的购买价款作为夫妻共同财产分割。
（作词：韩梅、余国英、沉淼）
索引：“民事审判指导和参考”（第 44 卷）第 185-189 页。
17、房屋抵押期间，卖方（抵押人）未经抵押权人同意而签订的房屋买卖合同的效力和履行情况
房屋抵押期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时不履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转让登记的，买受人可以要求解除合同。买受人同意并能够代其清偿债务解除抵押权的，抵押权人应当协助注销抵押登记，出卖人应当在买受人同意后为买受人办理房屋过户手续。抵押贷款已终止。
（作者：左峰、陈敏）
索引：“民事审判指导和参考”（第 45 卷）第 130-134 页。
18、土地管理部门与投标人签署国有土地使用权投标确认书的行为属于民事行为
土地管理部门与投标人签署国有土地使用权投标确认书的行为，是土地管理部门代表国有土地所有者与受让方之间的协议。国有土地使用权对双方当事人的民事权利和义务。其性质为民事行为，由此产生的纠纷诉至人民法院，属于民事案件的范畴。
（作者：沉丹丹）
索引：“民事审判指导和参考”（第 45 卷）第 148-152 页。
19、合作开发项目国有土地使用权抵押取得的贷款所有权
在房地产合作开发过程中，以合作开发项目建设用地使用权为抵押取得项目开发贷款的，如果合作开发协议中没有约定产权归属的贷款，在分配合作开发项目权益时，既不能认定为双方共同投资，也不能认定为合作开发房地产各方的投资；融资产生的负债不是房地产合作开发的单方负债，应视为项目负债。
（作者：钟伟恒）
索引：民事审判指导和参考（第 52 卷）第 133-138 页。
20、如何理解《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第二条规定的农村土地承包合同“承包”引起的纠纷
《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第二条规定，土地承包“承包”发生的纠纷，是指因当事人的承包能力、合同形式、合同确认等原因产生的纠纷。合同订立的时间，合同订立过程中的格式条款。因理解和适用、承担过失承包责任等发生的纠纷，不包括农村集体经济组织成员与农村集体经济组织成员之间因未实际取得土地承包经营权而发生的纠纷。农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起的民事诉讼，人民法院依照最高人民法院解释第一条第二款的规定执行。关于审理农村土地承包纠纷案件适用法律问题，通知当事人向有关行政管理部门申请解决。
（作者：沉丹丹）
索引：“民事审判指导和参考”（第 52 卷）第 139-142 页。
21、本案判决生效后，划拨土地经有权批准土地使用权的人民政府批准，当事人主张合同有效并适用以此理由再审，人民法院不予支持
土地使用权人未经有权批准的人民政府批准，与受让人签订转让划拨土地使用权合同的，该合同无效，但土地使用权提起诉讼前，应当经有批准权的人民政府批准。在转让程序的情况下，合同视为有效。本案判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准，并已办理土地使用权出让手续的，当事人主张划拨土地经有审批权的人民政府批准，办理了土地使用权出让手续。划拨土地使用权出让合同有效的，人民法院不支持再审。
（作者：钟伟恒）
索引：民事审判指导和参考（第 52 卷）第 148-155 页。
22、出让人按照联合投标人的协议与一方当事人签订土地使用权出让合同的，联合投标人的另一方不是必须共同诉讼的当事人
双方签订联合招标协议，约定建设用地使用权由双方出资竞标，一方办理土地退市手续，收到土地交易确认书，签署土地使用权转让合同。出让方向当事人出具交易确认函并与其签订土地使用权出让合同后，签订合同的竞买人就拟转让土地的履约和撤销独立起诉出让人，对方的联名竞买人不必共同诉讼。当事人。
（作者：辛正宇、沉丹丹）
索引：“民事审判指导和参考”（第 55 卷）第 97-100 页。
23、当事人对他人承包的土地主张权利的，人民法院应当受理并作出判决
未取得土地承包经营权的当事人未请求村民委员会承包土地，而是以自己是家庭成员为由，对他人已经承包的土地自称是农民村内土地承包经营权共有人的，属于平等主体之间的民事权利纠纷，人民法院应当作为民事案件受理，并按照规定办理。根据《农村土地承包法》第二十六条的规定，确定本户是否属于本户土地承包经营。权利的共有人做出判断。
（作者：韩梅）
索引：“民事审判指导和参考”（第 56 卷）第 110-114 页。
24、农村土地承包经营权合法流转后被征收土地，征地补偿费是否归受让方所有
农村土地承包经营权依法转让后，原承包方解除承包关系，受让方与承包方形成新的承包关系，土地承包经营权主体发生变化，受让方成为新的承包关系土地承包方经营者。土地被征收后，受让方有权获得相应的土地补偿费。
（作者：王丹）
索引：“民事审判指导和参考”（第 56 卷）第 124-127 页。
25、房屋登记权人出售共有房屋的合同效力问题不符合法律规定或合同约定的条件
买卖双方签订房屋买卖合同，出售以某人名义登记的房屋，不符合物权法第九十七条关于处分共有财产的规定，或者当事人的其他约定。买受人善意的 其他共有人请求确认房屋买卖合同无效，买卖合同约定的对价合理，但办理房屋所有权变更登记手续的，人民法院不予支持。尚未完成。
（作者：钟伟恒）
索引：“民事审判指导和参考”（第 56 卷）第 128-133 页。
26、当事人在签订土地承包经营权合同后，以未实际取得承包地为由提起诉讼，人民法院应作为民事案件受理
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时成立。农村集体经济组织成员与农村集体经济组织成员之间因未取得承包合同而发生的纠纷，属于平等民事主体之间的民事纠纷，人民法院应当作为民事案件受理。
（作者：沉丹丹）
索引：“民事审判指导和参考”（第 56 卷）第 134-137 页。
27、卖方出售以其名义登记的共有房屋不符合法律规定或共有人约定的条件，买方要求强制履行房屋买卖合同已解决。
出卖人出售其名下登记的共有房屋，不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件。房屋买卖合同有效的，购房人要求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出售共有房屋并表示不协助办理产权变更登记手续的房屋，人民法院驳回买受人继续履行合同的诉讼请求。
（作者：王丹）
索引：“民事审判指导和参考”（第 57 卷）第 149-153 页。
28、集体经济组织调整土地承包方案的决定违法，侵犯承包方权益的，应当依法予以撤销
集体经济组织通过召开村民会议等方式作出调整土地承包方案的决定，违反了农村土地承包法关于承包权保护的法律规定，侵犯了农村土地承包经营权。承包人权益的，承包人应当依照物权法的规定向人民法院提起诉讼。诉讼请求撤销决定的，人民法院应予支持。
（作者：沉丹丹）
索引：“民事审判指导和参考”（第 57 卷）第 154-156 页。
29、是民间借贷还是商品房买卖
不签订书面贷款合同，仅采用签订商品房买卖合同并登记为担保的方式，同时签订回购协议，然后由贷方实际将款项交付给借款人建立债权债务关系。是目前一些民间借贷方选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不仅要从合同的名称、形式、内容等方面进行判断，更重要的是要分析当事人之间法律关系的本质。如果卖方不准备实际交付《商品房买卖合同》中的房屋，买方也不关心获得所购房屋的产权。而且，双方关注的焦点是《回购协议》及其相应的违约金，足以证明双方真正的法律关系是民间借贷。
（作者：韩梅）
索引：“民事审判指导和参考”（第 58 卷）第 96-103 页。
30、债务清偿期届满后，当事人达成以财产清偿债务协议但未办理产权转让手续，如何认定协议效力
债务清偿期届满后，双方达成协议以财产清偿债务。在产权转让完成前，债务人对未履行债务偿还协议感到遗憾。 The court should dismiss its claims. However, it is explained that if the parties request to continue to perform the original creditor's rights and debts contract, the people's court shall continue the trial.
(Written by: Xia Zhengfang, Pan Junfeng, Zhong Weiheng)
Index: "Civil Trial Guidance and Reference" (Vol. 58) pp. 121-124.
31、The purchaser's request to confirm that he is the owner of the house is not a dispute over the confirmation of the property right if the sale and purchase contract has not been fulfilled yet
Confirmation of property rights is premised on the existence of disputes over the ownership of property rights. If the sales contract has not been fulfilled and the buyer requests confirmation of the ownership of the subject matter, disputes over the ownership of the property rights that do not meet the provisions of Article 33 of the Property Law shall not be included in the action for confirmation of property rights.
(Written by: Xin Zhengyu)
Index: "Civil Trial Guidance and Reference" (Vol. 61) pp. 177-180.
32、How to distinguish the clearing clause in the real estate cooperative development contract from the contract of "cooperation is actually a loan"
It is stipulated in the contract that one party contributes the land and the other party contributes capital to establish a real estate project company, enjoy the shareholders' rights and interests of the project company according to the proportion of capital contribution, and jointly develop real estate. Judging from the content of the agreed rights and obligations, the nature of the agreement is a cooperative development real estate contract involving joint investment, risk sharing, and profit sharing. The contract also stipulates that after the termination of performance, the accepting party shall return the principal of the investor's investment and pay interest at four times the bank loan interest rate for the same period. According to the provisions of Articles 97 and 98 of the Contract Law, the nature of this agreement is the termination of the contract. The clearing-up clause after the performance does not belong to the situation called a cooperation contract that is actually a loan contract stipulated in Article 26 of the Interpretation of the Supreme People's Court on Issues concerning the Application of Law in the Trial of Cases Involving Disputes over State-owned Land Use Rights Contracts.
(Written by: Feng Xiaoguang, Xie Aimei)
Index: "Civil Trial Guidance and Reference" (Vol. 62) pp. 154-157.
33、How to determine the validity of the foreign sales profit distribution clause in the entrusted construction contract involving rural collectively-owned land
The external sales profit distribution clause in the entrusted construction contract involving rural collectively-owned land has the nature of joint venture or cooperative development of real estate. If the parties claim contract rights such as profit distribution, they should provide the government department with the land use planning and construction land planning. Waiting for approval documents or certificates. Although the above-mentioned documents or certificates are provided, but the nature of the land has not been changed to state-owned land before the conclusion of the first-instance court debate, the profit distribution clause shall be treated as invalid.
(Written by: Yu Meng)
Index: Civil Trial Guidance and Reference (Vol. 64) pp. 145-150.
34、How to determine the validity of a cooperative housing contract signed with other parties for the allocation of land use rights
According to the agreed performance steps, the nature of the allocated land is changed in accordance with the law to achieve the long-term goal of cooperative development. If a dispute occurs before the land degeneration is realized, the validity of the cooperative housing contract signed in the previous period cannot be denied. The performance of the contract parties' possession of the immovable property according to the contract is legal possession and is protected by the property law;
(Written by: Zhang Chun)
Index: "Civil Trial Guidance and Reference" (Vol. 64) pp. 160-165.
35、If the parties agree to terminate the loan contract and establish a commercial housing sales contract, how to determine the nature of the legal relationship between the two parties and the amount of loan principal and interest
The borrower did not repay the loan when the loan contract expired. The two parties decided to terminate the loan contract and establish a commercial housing sales contract after reconciliation and negotiation. Except for the legal invalidity, the two parties should be determined according to the intention of the parties. The legal relationship is transformed into a commercial housing sales contract relationship. The amount of the loan principal and interest that the two parties agreed to convert into the purchase price should be reviewed and determined based on the original loan contract between the two parties and the evidence of the loan and repayment. amount.
(Written by: Shen Dandan)
Index: "Civil Trial Guidance and Reference" (Vol. 65) pp. 165-168.