最高人民法院裁定深圳市福田区南天一花园业主委员会（以下简称南天一花园产业委员会）、深圳市城建发展（集团）公司（以下简称深圳市城建公司）、深圳市城建建设监理有限公司（以下简称“深圳市城建监理有限公司”）。深圳市城建监理公司）、深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳市城建物业管理有限公司）就房屋侵权纠纷作出终审判决，驳回南天一园产业委员会' 请求确认争议的两座配套小楼的所有权属于所有业主。要求共同拥有和归还建筑物以及赔偿损失。
2002年11月11日，南天一园产业委员会以深圳市城建公司、深圳市城建监理公司、深圳市城建物业公司为被告，向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求深圳市城建公司等停止侵权并拆除。南天一园三．建筑物底层违法建筑，将底层恢复为公共开放空间，赔偿损失145万元；经确认，南天一花园红线内的两栋公共配套小楼的所有权为业主共有，深圳市城建公司归还两栋小楼并进行补偿。2003年3月31日，深圳市中级人 法院裁定驳回南天一园产业委的诉讼，理由是南天一园产业委不拥有涉案房产的产权，与本案无直接利害关系。南天一园产业委员会不服上诉。2011年7月6日，广东高院两次发回重审后作出二审判决：撤销一审判决；向深圳市城建公司、深圳市城建物业公司赔偿南天一园工委架空楼板改造经济损失145万元人民币；南天一园产业委员会的其他诉讼请求均被驳回。南天一园产业委员会仍不服，向最高人民法院申请 s法院再审，请求改判，确认两栋小楼的所有权属于南天一园所有业主。深圳市城建公司、深圳市城建监理公司退还小楼，赔偿全体业主损失655万元及其他租金损失。
2013年1月10日，最高人民法院作出民事裁定，将该案发回重审。经审理查明，本案双方争议的两栋配套小楼均为深圳市城建公司于1980年代末、1990年代初投资建设。两栋小楼的规划设计、投资建设、竣工验收均由深圳市城建公司负责。2004年，深圳市规划国土资源局与深圳市城建公司签订了《深圳市城建公司土地使用权补偿协议》，同意深圳市城建公司支付土地建设配套费。自 1995 年以来，深圳城建公司将两栋小楼出租，收取租金。2000年初，深圳市城建公司委托下属深圳市城建监理公司承租代收租金。2000年1月，深圳市城市规划委员会公布了《深圳市白沙岭片区法定规划》房产纠纷案例，其中规定了深圳市白沙岭片区的土地利用性质、规划建筑用途和建筑容积率等信息，包括涉及的土地。根据规划的规划，南天一花园小区的建筑容积率应为3.0，两栋小楼的规划用途应为“配套设施”。在本案审理过程中，深圳市城建公司为涉案两栋小楼申请了初始登记，深圳市国土资源和房屋管理局根据其申请确认了深圳市城建公司的房屋登记权。南天一园产业委员会随后向深圳市福田区人民法院提起行政诉讼，要求撤销登记。行政诉讼最终由深圳市中级人民法院确认，确认涉案两栋小楼的产权登记。由于相关民事诉讼未作出生效判决，登记行为违反原行政机关的决定，应当予以撤销。
最高人民法院认为，本案争议的焦点在于能否确认两栋配套小楼的所有权属于南天一花园的所有业主。《法定规划》本质上是建筑规划的行政法规，规划中的容积率等规定内容不能作为确定权属的依据；本案深圳市城建公司提交的证据证明法律咨询电话，两栋小楼占用的土地的权利来源合法。小楼的规划和建设已经得到政府有关部门的批准。建设资金全部由深圳市城建公司投资。深圳市城建公司已与政府主管部门就小楼占用的土地签订土地使用权协议，已支付地价；虽然小楼的产权登记证因登记手续违法被吊销，但不应认为小楼不能单独办理产权登记，其产权应属于南天一所有业主花园; 本案小型建筑物不属于物权法规定的应当属于业主的道路、绿地、公共场所、公共设施和物业服务用房，也不属于应当认定属于业主的部分。司法解释规定的业主；得出的结论是，该设施的所有权属于该社区的所有“配套设施”业主。因此，南天一园产业委员会要求确认两栋配套小楼的所有权属于业主所有，缺乏事实和法律依据。侵犯南天一花园小区全体业主的合法权益，法院不能支持南天一花园产业委员会要求退还小楼，并以小楼全体业主共有为由赔偿损失。拥有者。据此，最高人民法院作出上述判决。南天一园产业委员会要求确认两栋配套小楼的所有权属于业主所有，缺乏事实和法律依据。侵犯南天一花园小区全体业主的合法权益，法院不能支持南天一花园产业委员会要求退还小楼，并以小楼全体业主共有为由赔偿损失。拥有者。据此，最高人民法院作出上述判决。南天一园产业委员会要求确认两栋配套小楼的所有权属于业主所有，缺乏事实和法律依据。侵犯南天一花园小区全体业主的合法权益，法院不能支持南天一花园产业委员会要求退还小楼，并以小楼全体业主共有为由赔偿损失。拥有者。据此，最高人民法院作出上述判决。法院不能支持南天一园产业委员会以业主共有的小楼为由归还小楼并赔偿损失的请求。据此，最高人民法院作出上述判决。法院不能支持南天一园产业委员会以业主共有的小楼为由归还小楼并赔偿损失的请求。据此，最高人民法院作出上述判决。
【学者点评】中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新
物权法实施后，享有建筑物区别所有权的业主应依法保护其私法权益，应予以充分肯定和支持。然而，在区分建筑物所有权的领域，不同私法主体之间，尤其是业主与开发商之间的权利界限并不是特别清晰。因此，业主与开发商维权纠纷不断出现，给社会稳定和生活稳定带来负面影响。影响更大，需要有明确的法律定义。对此，有必要按照物权法的规定，准确认定业主与开发商的权利边界，
最高人民法院对本案作出终审判决的意义在于确认在同一建设用地上建造的住宅及其附属设施不属于业主所有，而应以实际土地使用权和建筑所有权。标准。开发商依法取得的土地使用权和房屋所有权，依法受到保护。
本案中的开发商占用了小区内的两栋楼。建设规划和建设经政府有关部门依法批准，建设资金全部投入。因此，对建筑物的占有、使用、委托出租、收取租金，既是违法行为，也是违法行为。取得权利的依据也是行使权利的合法行为，不侵犯建筑物所有人的合法权益。本案业主委员会代表全体业主对争议房屋提出共同诉讼请求，要求返还房屋并赔偿损失。区分建筑物权属的权利没有依据，也不能得到法律的支持。
虽然此案多年打官司最高人民法院花园业委会不拥有本案所涉产权红线内两栋公用配套小楼，反复多次，引起广泛关注和强烈反对，但根据物权法的规定，该判决不仅化解和平息了纠纷，也提供了积极的指导业主依法维权。对此类案件的法律适用起到了指导作用。