北京房地产专业律师靳双权(专业代理二手房)从业十五余年案件

来源:深圳律师网 所属栏目:咨询案例 日期:2022-06-14 浏览:163

北京房地产专业律师金双全()专业代理二手房交易、名下买房、房产继承、确权、腾空、公房纠纷、中央产房、军产房及其他房地产纠纷。 15年多来婚姻咨询,带领专业的房地产法律团队处理了大量的房地产案件,积累了丰富的诉讼经验。现将这些案例改编成案例,希望对读者有所帮助。 (为保护当事人隐私,避免不必要的纠纷,以下案件当事人姓名均为化名,如有雷同,请联系我们撤销。)

原告主张

赵某军向本院主张:1、2013年8月1日,解除原告与周某奇签订的《房屋买卖协议》; 2、周某奇、郭某礼返还原告160万元的收购价款; 3、周某奇、郭某丽支付原告经济损失190万元(房屋差价,因执行局以350万元拍卖房屋,索赔差价损失); 4、诉讼费用由被告承担。

事实及理由:2013年8月1日,原告与周某奇签订《房屋买卖协议》,约定周某奇将其在北京市大兴区1号楼出售给原告,购买价款应一次性支付;双方同意在2013年11月1日前将房屋过户至原告名下,过户费用由周某奇承担。元应向原告支付违约金。一方在本协议履行期间违约,另一方应支付双倍违约金,即320万元。协议签订当日,原告以转账方式将160万元汇入本案外人周某涵的账户。周某奇、周某涵共同向原告开具收据,确认收到货款。 2013年11月,原告进入涉案房屋,但一直未能办理过户手续。

2016年7月26日,原告以房屋买卖合同为由将周某奇诉至法院。大兴区人民法院确认双方签订的房屋买卖协议有效。 2017年8月4日,原告起诉两被告,要求其协助办理过户登记手续并承担违约责任。案件审理过程中发现,2014年2月18日,涉案房屋抵押在银行被注销,2014年2月21日,被告人将该房屋恶意抵押给D公司(以下简称D公司)。 D)公司和陈某山。此时,周某奇已将房屋出售给原告,已收到全部货款,已超过双方约定的财产过户期限。他应该积极履行转会手续。其恶意抵押行为侵犯了原告的合法权益。

本案还查明涉案房屋于2015年9月21日被大兴区人民法院查封,原告对上述情况完全不知情,均为周某奇恶意操作,导致无法转让所涉房屋。法院驳回了此案。原告的诉讼请求已被受理,目前涉案房屋已进入司法拍卖执行程序。综上所述,被告的恶意违约导致未能履行合同和合同的目的,严重侵犯了原告的合法权益,给原告造成了巨大的经济损失。

被告辩称

周某奇、郭某立辩称,他们不同意原告的全部要求,周某奇并非房产的实际所有人,原告应向房产所有人周某涵主张,房屋买卖协议也是经某韩某协商,被告郭某礼没有参与房产买卖的各个环节,涉案房屋不是夫妻共同财产,郭某礼无权做这个案子。正如原告在其他案件中所陈述的,原告在购买房屋时,明知房屋有抵押,且自愿承担风险,因此他主张的损失实际上应该是他承担的风险的一部分,所以他无权向被告提出索赔。

第三人周某涵称,周某奇是我的弟弟。买房的时候,因为北京限购政策,我名下已经有了房子,没有资格买房,所以借了弟弟的名字买了涉案房子。因为急着做一个项目,所以我把涉案的房子放到网上出售。原告通过熟人让我私下买房,我们私下达成买卖协议,没有经过中介。涉案房屋当时价值超过200万元。因为急用这笔钱,所以以160万元的低价卖给了原告。我还告诉原告,因为银行有贷款,房子暂时不能转让。通知原告,原告同意。签协议的时候,我把周某奇叫了过来,因为是他的名字,所以需要他亲自签。这笔钱是原告打到我名下的,这笔钱其实是我自己用的,与周某奇无关。原告把房款寄给我后,我把房子腾出来交给原告使用。

由于本人施工,工程款还款较慢,因此涉案房屋未过户给原告。自2013年原告向我付款以来,一直是原告的实际住所。关于原告的诉求,如果我想解约退钱,因为这笔钱实际上是我自己用的,与周某奇无关,我愿意承担解除合同退还房款的责任。 ,但减少了赔偿损失的责任。

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法院认定

2013年8月1日,赵某军(买方)与周某奇(卖方)签订《房屋买卖协议》,约定:“北京市大兴区1号(即房屋涉案),面积87.66㎡,业主周某奇以160万元将其卖给赵某军并一次性支付,双方同意房屋产权应在2013年11月1日前转让给赵某军名下,转让中产生的一切费用由原所有人周某奇承担。如在11月1日前无法转让给赵某军名下, 2013年,业主周某奇每天支付5000元,违约金支付给赵某军,过户后房屋交给赵某军。履行协议北京房地产专业律师靳双权(专业代理二手房)从业十五余年案件,违约金分两次支付给对方,即3200 000元。”协议签订当天,赵某军告诉周某涵的账户已汇入160万元。

周某奇、周某涵共同向赵某军开具收据,称:“我收到赵某军支付的160万元购买位于大兴区一号的房屋(涉案房屋)。因为赵某军没有将卡转给周某奇,而是赵某军将160万元转入了周某涵的账户。”收据末尾有周某奇、周某涵的签字盖章。

2016年7月26日,赵某军因房屋买卖合同纠纷将周某奇诉至本院。本院出具民事调解书,内容为:一、赵某军、周某奇涉案房屋于2013年8月1日签订的房屋买卖协议有效。

2017年8月4日,赵某军再次向本院起诉周某棋,请求法院裁定周某棋协助赵某军办理涉案房屋过户登记,承担全部税费,并赔偿违约金。合约金20万元。但因涉案房屋已被本院查封,且有抵押登记,房屋买卖协议的继续履行存在障碍,客观上无法办理产权过户手续。暂且。法院裁定驳回赵某军的诉讼请求。

在另一项调查中,2012年12月,涉案房屋登记为最高抵押贷款,该抵押贷款于2014年2月18日被取消,取消的原因是贷款结清。 2014年2月21日,D公司作为抵押权人对涉案房屋进行抵押登记。

在D公司与周某鹏、周某奇借款合同纠纷案中,本院裁定:一、周某鹏偿还了D公司借款本金500万元,并支付了借款利息,若周某鹏未履行上述第一、二项义务的,则D公司优先获得拍卖拍卖所得的补偿款。如果周木鹏未履行上述义务,则第一、二项,则D公司在上述第一、二项范围内,优先获得周木鹏名下的涉案房屋拍卖、变卖所得款项。生效后,周某鹏、周某奇未如期履行判决确定的义务。 D公司向本院申请强制执行,本院查封涉案房屋。随后,郑某宇在判决中以D公司享有的全部债权受让为由向执行人申请变更执行人,本院裁定变更郑某宇为执行人。

赵某军对涉案房屋提出外人异议,本院裁定暂缓执行涉案房屋。郑某宇不服,向本院提起对外人处决的诉讼。赵某军上诉后,北京市第二中级人民法院裁定:驳回上诉,维持原判。

庭审过程中,针对周某涵称涉案房屋系其弟弟周某奇名下购买,且购买价款实际为他本人收取使用的说法,他愿意承担相关责任。对于本案的法律责任,赵某军表示:我们认为,不存在打着法律名义买房的事情。我们联系了周某涵,但房子的主人是周某奇房产纠纷案例,随后很多判决的对象都是周某奇。具体来说,周某涵和周某奇房子的约定,与我们无关。虽然第三人周某涵在法庭上承认是未移交的原因,并愿意承担一切责任,但在本案中,我们仍然要求周某奇和郭某礼承担责任。责任,不要求周某涵承担相关责任,内部关系自行解决。

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周某奇、郭某礼表示:我们认为,房屋的实际所有人周某涵应承担相应的责任,以名义购买房屋的行为不受法律禁止。第三人周某涵说:原告当时知道我是以我哥的名义买的,他没有异议。希望原告如实,我愿意为此案承担责任。

参考结果

一、赵某军与周某奇签订的房屋买卖协议自本判决生效之日起解除;

二、周某奇将在本判决生效之日起十日内退还赵某军的房款160万元;

三、周某奇自本判决生效之日起十日内赔偿赵某军经济损失150万元;

四、拒绝赵的其他说法

房地产律师金双全点评

根据法院审查查明的事实及相关证据及生效判决,可以认定周某奇未按照房屋买卖合同约定履行转让义务,导致未达到目的违约,即违约。以周某涵和周某奇名义购买房屋的问题,不妨碍赵某军在房屋买卖合同中行使对对方违约责任的权利。因此,赵某军主张解除双方签订的房屋买卖合同,要求周某奇返还160万元的房价,符合合同和法律规定,法院支持。

关于赵某君主张周某奇赔偿经济损失190万元(房屋差价,因执行局以350万元拍卖房屋,索赔差价损失),因为周某奇是违约方,我们应该回应赵某奇的主张。对某位君子的合理和实际损失应予赔偿,但具体赔偿金额,法院综合考虑了合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素。元。

赵某军在本案中要求郭某利共同承担赔偿责任的说法缺乏事实和法律依据,法院不予支持。

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