北京房地产专业律师金双全擅长代理二手房交易、借名买房、房地产继承、确权、腾空、公房纠纷、中央产房、军队产房等房地产纠纷。15年多来，带领专业的房地产法律团队处理了大量的房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案例改编成案例，希望对读者有所帮助。（为保护当事人隐私，避免不必要的纠纷房产纠纷案例，以下案件当事人姓名均为化名，如有雷同，请联系我们撤销。）
原告声称
陈某军向本院提起诉讼： 1、终止对1号房屋的执行，解除扣押；2、要求依法确认1号房屋属于陈某军所有。庭审中，陈某军放弃了第二项诉讼请求。
事实及理由：2019年8月2日，北京市第三中级人民法院作出裁定，裁定：一、冻结并划转被执行人卢某英、赵某杰、周某木、胡某利的银行存款。1250万美元、516744元人民币（被执行人卢某英、赵某杰在吴某遗产继承范围内承担责任）。2、冻结、转移被执行人卢某英、赵某杰、周某木、胡某应支付的利息（被执行人卢某英、赵某杰，由被执行人卢某英、赵某杰承担责任）他们继承了吴某的遗产）。……根据执行裁定，北京市第三中级人民法院查封1号房屋，
2019年9月29日，陈某军对法院查封上述房屋提出书面执行异议申请。北京市第三中级人民法院驳回了外人陈某军的异议请求。2017年9月1日，陈某军与被执行人卢某英签订《借名购房协议》，约定陈某军借卢某英名下购房，并承担购买房屋所发生的一切费用。房子由陈某军承担。房屋所有权及各项权利均属于陈某军。《名义购房协议》签订后，陈某军按照协议承担了购房的全部费用，
2019年7月，因与林某浩、郭某德发生债权转让合同纠纷，被执行人卢某英最终被法院判决承担判决确定的债务。案件进入执行阶段后，2019年8月2日，北京市第三中级人民法院查封了被执行人卢某英名下的1号（辽宁省1号）房屋。《借名购房协议》为合同双方的真实意思，陈某军已履行协议约定的全部投资义务，上述房屋按约定应归陈某军所有，虽然该房屋涉及的人在被执行人处登记。房子在卢某英名下，但房子是陈某军买的，实际上是房子的主人。涉案房屋不属于被执行人卢某英的财产。
根据法律规定，法院不得继续扣押属于非涉案人员的财产。
为此，为保护陈某军的合法权益，他特地提起执行异议诉讼，请求法院依法支持陈某军的请求，停止对涉案房屋的执行，解除扣押。 .
被告辩称
林某浩、郭某德辩称，不同意陈某军的起诉请求。一是陈某军所谓的以自己名义买房的真实性不应被认定。二是涉案房屋登记在卢某英名下。依照法律规定，不动产权利应当在登记机关的不动产登记簿中备案。在没有证据证明不动产登记有误的情况下，依法认定涉案财产为卢某英所有。陈某军声称自己是房屋实际主人的说法不成立。第三，根据法律原则，合同约定的权利和义务只在合同当事人之间有效，其约束力不应延伸至合同以外的第三方。因此，假设以陈某军和陆某英名义购买的房子是真实的，那只能约束陈某军和陆某英，不能用来对抗合同外的第三方。
四、为维护不动产登记宣传效果的严肃性和不动产交易的秩序和安全，不动产登记簿记载的人应当是涉案房屋的实际所有人。法规。综上所述，法院对涉案房屋的执行封存合法有效，陈某军的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回陈某军的全部诉讼请求。
卢某英、赵某杰表示同意陈某军的起诉请求。陆某英和陈某军是邻居，陆某英帮陈某军看孩子。陈某君家可能房子很多，也可能有其他原因。陆某英并不在意陈某军将涉案房屋登记在陆某英名下。陆某英和陈某军是多年的邻居。卢某英的家人并没有出资购买房屋，现在也没有理由获得涉案房屋。
周某木被本院依法传唤，但未出庭参加诉讼，并提交书面意见称：本案与周某木无关，周某木不知情，未表态他对这个案子的看法。
胡某利被本院依法传唤，但未出庭参加诉讼，也未提交书面辩护意见。
法院认定
2017年9月1日，甲方陈某军与乙方卢某英签署了《借名采购协议》。双方主要约定： 1、甲方以乙方名义购买的房屋位于2号楼，上述房屋买卖合同以乙方名义签订，交由甲方占有和监护权。购房后的一切手续和资料，包括但不限于房产证、土地使用证、纳税证明、付款证明等，由甲方持有并保存。 3、甲方保证购房乙方代甲方购房所产生的价款及贷款偿还、中介费、抵押费、保证金、税金等费用由甲方承担，乙方不承担任何费用，房屋所有权也由甲方承担。由甲方全资拥有。甲方有权占有、使用、受益和处分房屋。乙方对甲方委托的房屋无权行使上述甲方享有的权利北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名购房协议，不得占用、毁坏或处置甲方委托的房屋。转让、出租、抵押、赠与遗产继承， 7、乙方已充分理解甲方只是以乙方名义购买房屋，房屋的一切权益与乙方无关，并保证乙方的利害关系人不主张房屋的任何权益。甲方有权占有、使用、受益和处分房屋。乙方对甲方委托的房屋无权行使上述甲方享有的权利，不得占用、毁坏或处置甲方委托的房屋。转让、出租、抵押、赠与， 7、乙方已充分理解甲方只是以乙方名义购买房屋，房屋的一切权益与乙方无关，并保证乙方的利害关系人不主张房屋的任何权益。甲方有权占有、使用、受益和处分房屋。乙方对甲方委托的房屋无权行使上述甲方享有的权利，不得占用、毁坏或处置甲方委托的房屋。转让、出租、抵押、赠与， 7、乙方已充分理解甲方只是以乙方名义购买房屋，房屋的一切权益与乙方无关，并保证乙方的利害关系人不主张房屋的任何权益。
2017年9月2日，卖方方某、共有人李某、买方陈某军签订了《房屋买卖合同》，主要约定： 第一条 房屋基本情况 1、卖方出售的房屋（以下简称本家）位于辽宁省1号。第二条成交价格、支付方式及资金划转方式 1、经买卖双方协商，房屋成交价格为45.3万元。2、经买卖双方协商，房屋家具、家电、装修及配套设施设备的价格以人民币计价。3. 买方在合同签订当月内以银行转账方式付款。
陈某军于2017年9月11日通过银行账户向方某汇款20万元。 摘要：卢某英于2017年9月12日向方某汇出购房款25.3万元。
2017年9月12日，卖方（甲方）方某、李某与买方（乙方）卢某英签订了《房屋买卖协议》（房屋登记备案合同）。
2017年9月12日，1号房登记在卢某英名下，总情况：独立所有。
2018年12月28日，北京市第三中级人民法院对林某浩、郭某德诉卢某英、赵某杰、周某某、胡某债权转让合同纠纷案作出如下判决： ：1、卢某英、赵某杰在吴某遗产继承范围内向林某浩、郭某德支付了1250万美元及利息，上述支付义务在判决生效后7日内履行完毕；2、胡某莉、周某木就上述第一句确定的金额向林某浩、郭某德承担连带支付义务，上述支付义务应在判决生效后七日内履行；3. 胡某莉、周某木在上述第二项中承担连带支付义务后，有权向卢某英、赵某杰追偿（卢某英、赵某杰在其继承吴某的范围内承担责任）牟氏庄园）；4、驳回林某浩、郭某德的其他主张。
周某木不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
林某浩、郭某德依据民事生效判决向北京市第三中级人民法院申请强制执行。北京市第三中级人民法院立案执行，裁定： 1、冻结并划转被执行人卢某英、赵某杰、周某木、胡某利的银行存款1250万美元和50元人民币。一万六千七百四十四元。2、冻结、转移被执行人卢某英、赵某杰、周某木、胡某应支付的利息。…
2019年8月28日，北京市第三中级人民法院作出判决，扣押卢某英名下位于1号楼的房产，即涉案房产。外人陈某军向北京市第三中级人民法院提出执行异议。北京市第三中级人民法院认为，涉案房屋登记在被执行人卢某英名下，涉案房屋所有权为外人陈某军。法院不支持停止对涉案房屋的执法，解除对涉案房屋的查封，理由是不符合相关法律规定。陈某军声称确认与卢某英签订的《以自己名义购房协议》的有效性，
综上所述，北京市第三中级人民法院裁定驳回外人陈某军的异议请求。
裁判结果
位于一号的房屋不得执行。
房地产律师金双全点评
《最高人民法院关于申请的解释》第311条规定：案外人或者申请执行人对执行不服提起诉讼的，由案外人承担举证责任。享有足以排除强制执行的民事权益。责任。主张存在法律关系的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；对于承担举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查、结合有关事实，认为该待证事实的存在意义重大。如果有可能，应确定该事实存在。陈某军声称，他与陆某英以自己的名义买房存在法律关系，对此应承担举证责任，举证标准应达到大概率。
本案中，陈某军声称自己是涉案房屋的实际所有人，与陆某英有关系以自己的名义买房。借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋并以他人名义登记房屋，借款人实际享有房屋权益。借名买房是典型的“名不副实”的行为。判断是否存在以当事人名义购房的关系，除了以对方名义购房的书面合同外，关键是要查明当事人是否对“
经查明事实，陈某军提供的房屋买卖合同中指定的卖方为方某、李某，与登记的卖方信息一致，银行交易明细显示陈某军直接将涉案款项转移。案子。智方名下账户的金额及支付方式与双方签订的合同一致。涉案房屋虽然是以卢某英的名义购买的，但卢某英自购买以来一直没有拥有和使用该房屋，陈某军持有购买房屋的原始票据等材料。此外，陈某君还以自己的名义解释了买房的原因和过程。
综合上述事实，法院认为，陈某军就其与卢某英以自己的名义购买了房屋且其为实际购买人的主张已完成举证责任。林某浩、郭某德虽然提出陈某军代其付款是基于陈某军与卢某英之间的其他法律关系，但并未提供充分证据证明。因此，法院不接受该抗辩。原因。
综上所述，根据陈某军提供的证据，足以确定陈某军与卢某英之间存在真实有效的关系，以他们的名义买房。涉案房屋的实际购买人为陈某军。因此，陈某军才是真正的购房者。其享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，其执行异议成立。