房地产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承
一、关于公租房的继承
1、什么是公屋
公共住房是指政府、国有企业和事业单位投资、建造和销售的住宅建筑。在房屋出售之前，房屋的财产归国家所有。公共住房主要由当地政府建设，主要出租和出售给城镇居民。大量公共住房的存在是我国长期实行住房福利的结果。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
2、公屋可以作为遗产继承吗
遗产是公民死后留下的个人合法财产，包括公民的不动产，但这里的“不动产”是指死者拥有的“私人住宅”，包括财产房和公房已被改造成私人住宅。未购买并申领产权证的公共住房的所有权属于国家或集体。公民只有建筑物的使用权和出租权，没有所有权，根据我国法律，使用权和出租权不能继承。因此，公屋不属于继承。其所有者为国家，死者仅有权租赁和使用争议房屋。因此，不动产不应作为死者的个人财产纳入继承范围。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
根据我国继承法的有关规定，继承人只能继承死者拥有的合法财产，即公民死亡时剩余的财产。公共住房的所有权不属于个人，而是属于国家或集体，个人无权擅自办理公共住房的所有权和使用权。公屋承租人死亡后，公屋业主有权根据当时的公屋分配制度决定收回或安排他人居住，或继续承租权，而且只有与原承租人长期同住且没有其他房间的家庭。会员提交续租申请。申请获得批准后，申请人拥有房屋租赁和使用的合法权利。
3、市民租住的公屋去世后怎么办
以上海为例，根据上海市政府有关规定，公民死亡后租用的公共住房分两种处理：
(一）.当公房租客死亡时，公房有同住人
如发生承租人死亡，由其生前在本市有常住户口的共同居住人协商一致，出租人同意变更承租人用户。
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协商不成的，出租人应当在本市户籍的共同居民中，按以下顺序书面确定承租人：
(1）原租户的配偶；
(2）原租客的子女（根据其他地方的住房条件，在此居住的时间长短）
(3）原租户的父母；
(4）其他（根据外地住房情况，在此居住时间长短）（财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
(二).当公房租客死亡时，公房内无同住人；
如果公共住宅的承租人死亡，共同居住者生前在所租房屋内有本市常住户口，可以继续履行租赁合同；共同居住者生前在本市无常住户口的出租房屋如果与户籍无共同居住者，其生前在本市有常住户口的配偶及直系亲属可以继续履行租赁合同。除上述情形外，公房承租人死亡、租赁关系终止时，承租人有权收回房屋。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
二、公屋拆迁补偿金能否作为遗产继承
邢先生与早逝的妻子陆先生育有四女一子。邢某多年来一直在出租公屋。 2004年9月末拆迁房屋时，邢某的儿子陆某代表其母亲与拆迁安置部门签订了房屋拆迁补偿安置协议，并从拆迁部门收到了邢某的房屋安置补偿金13.87万元。国庆期间，卢某以13.2万元更换了一间公房，房客写在他的名下。十二月初，邢因病去世。因对拆迁安置补偿金的处理意见不一，邢某的三个女儿将其兄弟卢某告上法庭，要求将房屋拆迁补偿费依法继承至其母亲邢某名下。邢的另一个女儿明确表示放弃了继承权。原告在法庭上愤怒地表示，陆某私下处置了母亲的拆迁款，用母亲的钱“买”了房子，而且房客还以自己的名义写了，剥夺了母亲生前的住房权。 ，违背了母亲的意愿。他们认为，由于母亲去世，房屋拆迁补偿金被视为母亲的遗产，依法当然享有继承权。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
法院一审判决认定，因死者邢某名下租用的公房被拆迁的安置补偿金，应属于邢某生前的个人财产。由于邢已去世，她留下的13.87万元拆迁补偿金，按照法定的第一继承顺序，应由她声称继承的子女继承。三原告和被告是第一顺序的法定继承人。扣除被告人为邢某支付的近万元医疗费和丧葬费后，余额由双方共同继承，被告人陆某向三姐妹各支付3.25元。百万。
分析：
我国现行《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人有责任为其诉讼请求提供证据。”即“谁主张，谁提供证据”，即无论是原告、被告还是第三人，谁主张某一事实或某一法律关系，都有责任提供证据证明自己的行为。索赔，并且他不能提供证据来证明他的索赔。如果你证明了，你必须承担不利于自己的法律后果，你可能会败诉。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
本案中，被告人卢如要证明拆迁款是其母亲给他的，并要求他将自己名下购买的新房登记在他名下，应提供相应的证据支持其主张，但他并没有没有它，法院就不会接受他的主张。
本案不存在遗嘱继承问题，应按照法定继承处理。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
在这种情况下，陆母邢某留下的公房拆迁钱是遗产吗？遗产是公民死亡时遗留下来的个人合法财产，包括财产权和财产义务。继承范围是指死者去世时继承人可获得的遗产。死者的任何财产都不能由继承人继承，但有一定的范围，继承法对此作出了比较明确的规定。继承范围包括：①公民的合法收入； ②市民的住房、储蓄和生活用品； ③树木、畜禽； ④ 公民的文物、图书资料； ⑤ 合法的生产资料； ⑥ 著作权和专利权； ⑦其他合法财产。同时，根据司法实践，与人相关的权利义务不能视为继承。邢某收到的安置补偿金应为个人合法财产，属于继承范围。
根据我国《继承法》的规定，法定第一继承人为死者的配偶、子女、父母。本案死者的配偶和父母已经去世。然后只有他的孩子被分配为一阶继承人。
三、在出租公屋继承人补足成本价与标准价差的情况下，公屋财产如何划分？
1、案例简介：
李某芬、李某芳、李某建、李某平、李某成、李某辉、李某富共有七个孩子（均为化名）。 1990年5月19日，李母去世。1992年12月25日，李父与某某XX厂签订《房屋买卖合同》，以标价购买一套建筑面积为7的楼房2.97平方米，总价5890元。 1993年10月21日，李父支付了货款（实际支付5762元）。李某的父亲于1994年11月22日去世。此后，这所房子一直由李某福居住。 2000年12月25日，政府房改办发布《关于2001年向职工出售公共住宅价格及有关政策的通知》，规定“房价计算公式中的标准价格上限为按成本价的94%计算”。 2001年 关于租赁公房的继承问题和处理分两种情况的情况，李某富向某XX厂支付了5385元，房子由标准价改为成本价。 2010年，李某芬、李某芳、李某建、李某平、李某成、李某辉将李某富告上法庭，请求分割上述房产。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
2、试用结果：
法院认为，涉案房屋系李父于1992年以标准价购买，而李母已于1990年去世，故涉案房屋属于李父，不属于李母。李某富支付的5385元，应该算是房款的6%，而李某父的房款份额是94%。双方约定房子价值71万元，所以4.26万元属于李某富，其余66.74万元属于李父的遗产，应由李芬支付及其他七项子嗣。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
最终，法院裁定该房屋为李某富所有，李某富向六名原告支付了95 342.86元折价财产。
宣判后，双方均未上诉。
3、评论：
本案争议焦点是：出租公屋继承人补足成本价与标准价差的情况下，公屋继承权如何分配？
要正确处理此类案件，首先要梳理公房历史债务纠纷咨询，准确界定公房产权的种类和归属，明确成本价、标准价、实际支付和租金的来源。为正确认定继承人补差价的行为，将每个投资人的产权份额进行分割，然后对属于死者遗产的部分进行继承和分割。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
(1、) 住房政策的变化与公屋的起起落落
在计划经济时期，我国实行的福利住房政策具有“低租金、高福利、实物分配”的典型特征。这一时期公共住房的来源是：一是国家对私人住宅的几次社会主义改造（1956、1958）；二是中央财政直接拨款建设。公共住房可分为两类：一类是单位直接管理的住房（即单位自管住房），一类是城市住房管理机构直接管理的住房（即，城市是直管公屋）。其中，单位自营住房占绝大多数，城市直营公共住房仅起到补充作用。在住房分配方面，几乎所有的公共住房都是通过单元分配的。即使是城市直管的公共住房，也往往是先分配给单位，再按单位分配给职工。住房分配主要根据员工的职级、贡献和实际住房需要。这种分配基本上是免费的，只收取象征性的租金（租金占城镇居民家庭收入的比例不到1%）。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
改革开放后，我国的住房政策经历了从福利型向市场型的转变。这种变化体现在两点：一是住房投资，劳动者在住房投资中的作用开始扩大，劳动者住房需求的满足不再是免费的；比例显着增加。二是住房分配。公共住房的出售和租金的上涨，都体现了住房分配的平等交换取向，即劳动者的住房消费支出将不断增加，最终达到市场化要求的水平。在我国住房体制改革过程中，先有3个公屋销售试点（即公屋全价销售、三分之三补贴销售、租金补贴）。直到1988年1月，召开了第一次全国房改工作会议，国务院住房体制改革领导小组发布了《全国城镇住房体制改革实施方案》，标志着我国全面住房改革的开始。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
(2）如何理解成本价、标准价、实际支付和租金
根据建设部1994年3月23日发布的《城市公共住房管理规定》，公共住房是指国有住房和集体所有住房。当时的房改文件规定：“向高收入职工家庭出售房屋，采取市场价格，向中低收入职工家庭出售房屋，采取成本价或标准价。 。”成本价和标准价都是住房制度改革中出现的术语。成本价由房改办会同有关部门按规定定期确定。市（县）房价根据市（县）职工家庭的平均经济承受能力确定。两种价格附带的权利也不同。职工以成本价购买的房屋产权归个人所有。一般入驻5年后即可依法进入市场。缴纳土地使用权出让金或计入土地所得，并按规定缴纳相关税费后，所得归个人所有。 员工只拥有标准价所购房屋的部分产权，因此本案中，李父支付公房标准价后，李父及其继续居住的继承人仍需交房租，但交房租不代表李父与单位之间只有单一的租赁关系。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
案件中提到，标准价格为5890元，而李父实际支付的价格为5762元。是什么原因？根据当时有关房改部门的规定，按标准价购买的房屋实际价格=【标准价×（1年工龄折现率×夫妻服务年限）×（1+调整因素之和）×（本套房建筑面积+阳台面积×系数）+装修设备价格]×（1年竣工×1.5%）-可负担价格×现房折现率×（本套房施工面积+阳台面积）。可以看出，标准价格与实际支付的差异是基于个体员工的服务年限和对单位的贡献等身份因素。当时的房改措施还带有浓厚的福利色彩。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
(3）李父与李某福股份的产权如何分割
毫无疑问，本案争议的公屋有李父的份额，因为他支付了标准价格。虽然实际支付的价格低于标准价格，但这是单位对他个人贡献的回报；房子没有李的份额。母亲的那份，因为李的母亲早在李父亲签订购房合同前就去世了；李某福弥补了成本价和标准价的差额，所以他也应该有房子的份额。下一个问题是：李富和李某富的产权如何划分？一旦份额确定，后续的继承问题就解决了。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
关于确定两个人之间的财产权份额有几种意见：
文章一、在财产分割中，李某富的出资作为垫款，作为贷款处理；这房子完全是李父亲的财产。原告认为，作为同一继承人，应有权购买该房屋。李某富未经原告同意私自出资侵犯了原告的权利，李某富不应取得部分房屋产权。事实上，这种待遇的结果对李某富来说是不公平的，因为李某富从父亲去世后就一直住在房子里，付房租。他是房屋的实际租客，拥有优先购买权。李某富的出资是取得房屋产权的对价，不侵犯其他继承人的权利，不应与借款相混淆。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
文章二、 根据两人的出资额分配财产份额。考虑到住房制度改革的大背景，不难看出，除了李父的实际投资之外，还有很多“隐藏岗位”，即国家给予李父的福利待遇，单位根据他的贡献。因此，根据李父与李某福的出资比例，确定两人的房产份额。即使进一步考虑通胀因素，李某父亲1993年出资至2001年李某富出资日的利息计算也是一种换算方法。是不合理的，会损害其他继承人的利益。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
文章三、寻找政策依据来确定两者之间的产权份额。在住房制度从福利到市场化的改革过程中，很多措施都属于福利性质的，这样的经济效益很难准确量化。此外，房改政策的出台也考虑了诸多历史现实因素，具有较强的公信力和说服力。因此，在两者的产权划分上遵循政策规定更为合适和可行。当年的很多政策文件都规定“可以将94%的成本价格作为标准价格的上限”。据此，法院判决李某父亲的财产权份额为94%，李某福为6%。
(4）争议房屋的遗产分割及权属关系（财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承问题）
对于房屋的划分，一般采用价值划分法。至于房屋的归属，应结合房屋的用途、实用程度、对当事人工作生活的影响等因素来确定。考虑到李某富及其家人一直在房子里生活和生活，而李某富拥有最大的产权份额，法院裁定该房子属于李某富，李某富应向其他继承人支付折价。财产的份额。 （财产继承纠纷律师咨询：关于公租房的继承）
总之，公房问题涉及的政策太多房产继承咨询，必须在当时住房制度改革的大背景下历史把握。
房地产纠纷律师事务所：在房地产继承纠纷中，如果遇到法律问题，可以咨询济南房地产继承纠纷律师王勇。